房屋买卖中定金与违约金的选择适用/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-05-11 13:51:24   浏览:9456   来源:法律资料网
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定金与违约金的选择适用

奚正辉


  2010年5月31日,樊某通过中介公司向邹某购买了上海市北京西路一套房屋,总价700万,双方签署了《房地产买卖居间协议》,《居间协议》约定:《居间协议》签署后15日内签署《上海市房地产买卖合同》,若卖方未能履行,应向买方双倍返还定金;若买方未能履行,已支付的定金不予返还;守约方亦可要求违约方支付违约金为总房价款的10%,守约方亦可要求违约方继续履行本协议。当日,买方支付了定金20万元。
  邹某因在外地出差,不能及时赶到上海,于2010年6月1日及时跟樊某与中介公司沟通,要求往后顺延签约期。樊某同意签约期延长到2010年7月15日之前,签署了《补充协议》,因此双方在2010年6月15日都没有到中介公司签约。2010年6月18日,邹某到上海办理了公证委托书,委托代理人代办出售事宜。2010年6月19日,邹某通知樊某第二天签约,但是樊某短信回复拒绝买受该房屋,并要求退还全部定金,邹某没有同意。
  双方多次协商不果,樊某起诉到法院,要求邹某赔偿违约金10%的违约金(70万元)。邹某不服,提出反诉,要求樊某赔偿10%的违约金。
  双方的争议焦点是:谁违约;违约金与定金的适用。
  樊某认为邹某违约,没有在原定的日期2010年6月15日前签约,而且公证委托书也是逾期3日才办理的,违反了约定,理应承担违约责任。
  邹某认为樊某违约,其同意延期到2010年7月15日之前签约,邹某没有逾期,现在樊某违反当初的承诺,违约不买该房屋,理应承担违约责任。
  根据《合同法》第一百一十六条:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中双方都选择了违约金,因为违约金要比定金高50万元。法院根据当事人的诉请主张,依法适用违约条款,不再适用定金罚则。本案中樊某故意撕毁合约,违约事实清楚,理应承担违约责任,樊某赔偿邹某违约金70万元,樊某已经支付的定金20万冲抵违约金。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
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劳动和社会保障部办公厅关于加强职业培训教材建设工作的通知

劳动和社会保障部


劳动和社会保障部办公厅关于加强职业培训教材建设工作的通知
劳动和社会保障部




各省、自治区、直辖市劳动(劳动和社会保障)厅(局),国务院有关部门劳动和社会保障工作机构:
为加强职业培训教材建设,抓好统筹规划,加快改革步伐,提高教材质量,更好地为培训就业服务,现就有关问题通知如下:
一、提高认识,明确目标任务
职业培训教材建设是促进培训就业的一项重要基础工作。加强教材建设,有利于提高培训质量,有利于提高劳动者就业和再就业能力,有利于促进经济发展。各级劳动保障部门和有关行业部门,要充分认识做好这项工作的重要意义,把教材建设纳入培训就业总体工作中通盘考虑,根据
社会经济发展和劳动力市场需求,推进教材建设和教学改革,努力提高教材开发和职业培训质量,为提高劳动者整体素质和促进就业服务。
要明确教材建设的目标与任务。到本世纪末,初步形成政府统筹规划指导下,以市场需求为导向、以保证质量为基础、以评估推荐为手段的教材开发机制,使教材建设尽快走上科学化、现代化、规范化轨道。要坚持培训为就业服务,坚持社会效益和质量第一的原则,加快教材建设步伐
,不断更新教材内容,改进开发方法,扩展服务领域,增强实用性和灵活性。在三年内,基本完成现有教材的修订;根据培训就业的实际需要,加强再就业培训、劳动预备制培训和其它新职业(工种)的教材开发;加快音像教材和多媒体教材开发步伐,使职业培训教材的质量、品种基本满
足培训就业的需要。
二、加强统筹规划,抓好组织实施
根据政府部门转变职能和加强教材建设宏观管理的要求,劳动保障部对教材建设的行政管理主要是根据培训就业工作的总体要求,重点抓好教材建设的统筹规划,建立工作制度,认定推荐合格教材,实施监督检查。技工学校公共课及机械、电工、电子、计算机等专业课教材和实行职业
技能鉴定社会化管理试点工种的职业技能培训教材,由劳动保障部组织修订与开发。在劳动保障部的统筹协调下,有关行业部门主要负责组织开发行业特有工种职业培训教材;各地劳动保障部门和有关行业部门要参与和承担通用性职业培训教材开发,积极进行教学改革,指导技工学校和职
业培训机构运用好教材。
各地劳动保障部门和有关行业部门要充分发挥教研机构、职业技能鉴定指导中心的作用,根据职责任务和工作实际提出教材修订和开发计划,报劳动保障部审批后组织实施。
三、建立质量保证制度
为保证教材质量,实行“用户评估、专家评审、行政认定、向社会发布”的制度。劳动保障部负责组织制定统一的质量评价标准,并对通用性职业培训教材组织评估、评审。行业特有工种职业培训教材,由有关行业部门根据标准组织评估、评审。各地已经开发的职业培训教材,要报劳
动保障部纳入统一评估、评审范围。经评估或评审合格的教材,由劳动保障部认定后向社会发布使用,并作为国家职业技能鉴定题库建设的重要依据;不合格的,要停止使用或限期修订。
要建立教材定期修订制度。合格教材自认定之日起原则上3至5年应修订一次,逾期不修订的,劳动保障部及有关行业部门不再予以评审认定,停止继续使用。
教材出版单位,要认真把好编辑、出版等各个环节的质量关。教材的编审、出版要实行主编全面负责,主审质量把关的编审制度和保证出版期限的合同制度。中国劳动出版社要充分发挥自身优势,加强与各地、各部门的合作,共同做好技工学校公共课及机械、电工、电子、计算机等专
业课教材和实行职业技能鉴定社会化管理试点工种的职业技能培训教材的出版发行工作。
四、抓好基础工作的衔接和教材教研队伍建设
劳动保障部要根据技工学校改革发展和建立职业资格证书制度的要求,加强职业技能标准和技工学校教学计划、大纲的组织制定与修订,实行标准、大纲、教材和鉴定题库“一条龙”开发。各地、各部门在承担教材开发任务的过程中,也要按照“一条龙”运作的要求,使职业培训教材
与职业技能标准、技工学校教学计划大纲和职业技能鉴定题库建设相互衔接。
要加强职业培训教材教研队伍建设。劳动保障部要进一步抓好全国教材教研人才库建设,广泛吸收职业培训、标准制定、技能鉴定等方面专家,开展教材开发和教学研究等工作。要积极借鉴国外职业培训教材开发先进经验,探索模块式和多媒体教材开发的技术和方法。各地劳动保障部
门,要充分发挥各级教研机构和技工学校的力量,形成教材教研网络,广泛开展教研教改活动。要结合培训就业的实际需要,有计划、有组织地对职业培训课程设置、教学内容、教学模式、教学方法的改革进行系统深入的研究,及时总结和推广典型经验。
五、建立教材信息发布制度,完善服务体系
劳动保障部建立教材信息库,对评审认定合格的教材,通过报刊、杂志等媒介向社会发布。各级劳动保障部门及有关行业部门要利用多种形式,做好教材信息的传播。要规范教材发行渠道,充分利用各级教研机构和职业技能鉴定中心的力量,形成教材发行网络,为技工学校和职业培训
机构及时提供教材服务。各级劳动保障部门教研机构,还要深入实际,指导培训机构使用好合格教材,并及时了解教材使用情况,为进一步做好教材修订工作提供反馈信息。同时,要开展职业培训教材和教研成果评优表彰活动,推动教材教研工作的深入开展。各地、各部门要加强领导,努
力增加教材建设的经费投入,通过多种渠道筹集教材建设经费,支持教材教研工作的顺利开展。



1998年12月24日

苏州市环古城河水上游管理办法

江苏省苏州市人民政府


苏州市环古城河水上游管理办法

(苏州市人民政府令第45号 2003年12月2日苏州市政府第18次常务会议讨论通过)


第一章 总则

  第一条 为保护和合理开发利用环古城河水上游资源,实现规范有序经营,加强水上游管理,根据《中华人民共和国水路运输管理条例》、《苏州市旅游管理条例》、《江苏省水上治安管理办法》等有关法规,制定本办法。


  第二条 本办法所称环古城河水上游,是指在环古城河范围内,以旅游船舶为载体,为游客提供水上观赏游览等旅游服务的经营性活动。


  第三条 在环古城河内涉及与水上游活动有关的单位和个人,适用本办法。


  第四条 交通行政主管部门负责游船客运及船舶相关的行业管理,以及水上交通安全监督管理。
  旅游行政主管部门负责游船定点、评定、产品开发、服务标准和市场经营等管理、监督和协调。
  公安、物价、规划、环保、城管、水务、工商等其他有关行政管理部门按照各自职责,负责相关的水上游管理工作。


  第五条 环古城河风貌保护工程投资建设单位负责对环古城河区域资源进行市场化开发利用。


  第六条 规划、旅游等有关部门应当根据苏州市总体规划,编制环古城河水上游发展规划,指导古城河水上游的合理有序发展。

第二章 经营权管理





  第七条 从事环古城河水上游的企业应当具备独立企业法人资格,并通过招投标取得经营权。


  第八条 参与水上游招投标的企业应当具备交通、旅游、公安、环保等部门规定的相关开业条件,并符合下列规定:
  (一)具备《水路运输经营许可证》所要求的相应条件;
  (二)具备水上游定点经营所要求的相应条件;
  (三)具备《特种行业许可证》要求的相应条件;
  (四)招投标要求的其他相关规定。


  第九条 通过竞标获得经营权的环古城河水上游的企业应当办理由交通部门核发的《水路运输经营许可证》、旅游部门核发的涉外旅游船定点证件和公安部门核发的《特种行业许可证》后方可经营。


  第十条 环古城河水上游的游船的投放实行额度管理。由交通、旅游等部门会同环古城河风貌保护工程投资建设单位根据市场需求和环古城河的具体条件,每年制订各游线游船投放调整计划。
  环古城河风貌保护工程投资建设单位根据游船投放调整计划,按线路资源组织对环古城河水上游经营权进行招标。中标单位应当与环古城河风貌保护工程投资建设单位签定有偿使用合同。
  环古城河水上游线路招标办法由交通、旅游、环保部门和环古城河风貌保护工程投资建设单位具体制定。


  第十一条 从事环古城河水上游的企业中标后方可购置或者建造游船,擅自购置或者建造的船舶,一律不得投入环古城河营运。新建造的游船在完成设计后,应当将设计方案报交通、旅游、环保、公安等部门会审。


  第十二条 投入营运的游船应当办理由交通部门核发的《船舶营业运输证》、《船舶检验证》、《船舶登记证》和旅游部门核发的涉外旅游船定点证件。


  第十三条 对原经批准从事环古城河水上游的经营者和游船,应当按本办法规定的条件进行重新评估。符合条件的,应当与环古城河风貌保护工程投资建设单位签订有偿使用合同,并按合同支付有偿使用费。


  第十四条 环古城河风貌保护工程投资建设单位应当设立专门的经营管理机构,负责统一管理、统一售票、统一线路。

第三章 营运管理





  第十五条 游船不得实行挂靠经营,船舶经营权未经原审批部门同意不得转让或者变相转让。


  第十六条 从事水上游的游船在经营中应当遵守旅游行政主管部门的相关旅游法规和制度,规范经营行为。


  第十七条 从事水上游的旅游企业人员应当经旅游等部门培训、考核,持证上岗,并按照旅游服务的标准规范服务。


  第十八条 水上游的旅游产品,须经旅游部门审核后,方可投入市场。


  第十九条 水上游经营者,必须遵守环境保护的法律、法规、规章,防治环境污染。


  第二十条 从事水上游的游船在船体、噪声、排污以及配套的服务等方面必须符合规定的标准:
  (一)船体整洁美观、船况良好、装饰协调、视线良好、船身显要位置设有“水上游”的统一标志;
  (二)设置废弃物收集装置,设置卫生间的游船必须安装粪便收集设备,设置厨房的游船必须安装餐饮污水收集设备,船上收集的垃圾、粪便和餐饮污水必须送指定码头集中收集处理;
  (三)游船航行时产生噪声、污油水、废气排放应当符合国家规定的环保标准;
  (四)游船上应当悬挂游船总体示意图、游客须知、导游图、价目表、游客意见簿,并在醒目位置设立明显的旅游咨询和投诉电话的中英文标识;
  (五)投入经营的游船必须配备专职导游员或者导游设备,其中100座位以上的游船应有不少于2名专职导游员或者至少三种语种(中英文为必备语种)语音导游设备为游客提供导游服务;
  (六)备有紧急救援的药箱和其他设施设备。


  第二十一条 环古城河的码头及设施等旅游建设工程由环古城河风貌保护工程投资建设单位按规划要求统一建设。应当根据实际情况,在部分码头规划建设游船污物集中收集设施。
  码头服务设施按照交通、旅游部门规定的标准设置,并保持其完好,张贴《游船乘坐规则》、游览收费价目表、游览指南以及投诉、咨询电话号码。


  第二十二条 水上游经营者必须按照旅游和交通等部门核定的游览线路、区域和停靠码头从事经营活动。暂停或临时调整线路的应当报旅游、交通部门批准,并提前10日向社会公告。


  第二十三条 水上游经营者应当使用统一印制的水上游客票。


  第二十四条 有关单位和个人禁止下列行为:
  (一)直接或变相乱收费;
  (二)欺行霸市,或者以其他方式扰乱水上游秩序;
  (三)欺诈勒索和刁难游客;
  (四)以粗暴态度对待游客;
  (五)向河内倾倒或者抛扔垃圾和污物;
  (六)乱设售票点;
  (七)超载,无故拒载,不按规定的线路、区域组织游览;
  (八)不具备夜航条件的游船擅自夜间营运或超船舶抗风等级营运;
  (九)销售、提供或者使用一次性发泡塑料餐具及厚度小于或者等于0.025毫米的超薄塑料袋;
  (十)利用游船进行违法犯罪活动。


  第二十五条 游船在营运时应当遵守以下规定:
  (一)技术性能、安全指标符合国家规定和标准;
  (二)按规定配备救生、消防、通讯等设施;
  (三)各类有效证件必须齐备并随船携带;
  (四)为游客提供多语种的导游服务,保证旅游时间和行程。


  第二十六条 船员、服务人员从事水上游营运服务时,应当遵守以下规定:
  (一)按规定着装,佩带标志;
  (二)导游应当认真讲解;
  (三)不得中途逐客,强行拉客;
  (四)维护船舱内的乘船秩序,规范行船,文明作业,服从码头管理。


  第二十七条 物价等部门应当根据不同的船型和线路制定不同的价格。水上游经营者应当执行物价部门核准的价格标准,不得以不正当的价格手段竞争。淡旺季需浮动价格的,必须经物价部门批准。

第四章 安全管理





  第二十八条 水上游经营者必须按照下列要求,加强对游船的安全管理:
  (一)加强游船的安全技术管理,保持适航状态;
  (二)配备船员和其他从业人员必须符合国家有关规定;
  (三)对船员和其他从业人员进行技术培训和安全教育,不得违章操作;
  (四)根据游船的技术性能、限定区域和水文气象条件,合理调度游船;
  (五)按照核定的游客定额运送游客;
  (六)小型游艇航行时船员和游客必须按规定配备、穿戴救生衣;
  (七)应当设立专门安全管理部门,配备专、兼职游船安全管理人员,负责安全管理工作。


  第二十九条 游船遇险时,船上工作人员除发出呼救信号外,应当全力抢救遇险的游客,组织自救。
  事故现场附近的船舶,收到求救信号或者发现有人遇险时,应当全力救助遇险人员,并迅速向交通部门及其他有关部门报告现场情况和本船舶的名称、呼号和位置。


  第三十条 遇有抢险、救灾和特殊客运任务等情况,水上游经营者必须服从统一调度和指挥。


  第三十一条 水上游经营者应当落实安全责任制,并与管理机关、从业人员签订安全责任书。


  第三十二条 游客应当听从船员和服务人员的指挥,自觉遵守有关安全规定和乘坐规则。


  第三十三条 水上游经营者有权拒绝可能危及人身、财产安全或者携带危险品及污染乘船环境物品的人员乘船。


  第三十四条 码头(包括浮动码头)应当具有扶手、栏杆、系泊设备等必要的安全设施,码头的上下客、安全、照明和消防应当符合相应的要求。


  第三十五条 交通、旅游、公安、物价、规划、环保、城管、水务、工商等部门应当依照有关法律法规,加强对水上游经营单位及其从业人员的监督管理,维护水上游市场秩序。

第五章 附则




  第三十六条 本市市区其他区域的水上游管理,参照本办法。


  第三十七条 本办法自2004年1月15日起施行。