农村房屋买卖合同的效力认定/李泓燕

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 15:19:02   浏览:9865   来源:法律资料网
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【案情】

1991年6月,王某因农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某,罗某交付3300元购房款,王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,房屋面临拆迁,罗某无法获得拆迁补偿款,遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点:第一种观点认为本案房屋买卖合同无效,原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定,“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人,其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明,城镇居民可购买农村房屋,只是在取得房屋所有权时,房屋所占的土地使用权转为国家所有,同时应该办理相应的审批手续。

但是,1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号文件)第二条中明确规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定,“合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此,1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件,属于部门规章,不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条中更明确规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此,办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件,而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,协议内容为买卖私有房产,且不损害国家和社会公共利益,双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为,土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”,由于宅基地本身也是建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时,农村村民出售住房后,只是不能再次申请宅基地而已,购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地,但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋,

另外,本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后,在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法不溯及既往的原则,本案不能使用物权法的相关规定;根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

3.认定无效的社会效果弊大于利 首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前,如果认定合同无效,会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会稳定。其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)
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昆明市对贩卖少量毒品人员实行劳动教养的规定

云南省人大常委会


昆明市对贩卖少量毒品人员实行劳动教养的规定
云南省人大常委会


(1995年7月28日云南省昆明市第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1995年9月27日云南省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)


第一条 为打击毒品违法犯罪活动,维护社会治安秩序,保护公民身心健康,根据《中华人民共和国刑法》、《全国人民代表大会常务委员会关于禁毒的决定》、国务院《劳动教养试行办法》和《云南省禁毒条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称的毒品是指鸦片、海洛因、吗啡、可卡因以及国务院规定管制的其他能够使人形成瘾癖的麻醉药品和精神药品。
第三条 贩卖少量毒品,情节轻微,不需要判处刑罚的,可以实行劳动教养。
贩卖少量毒品的,一律没收毒品及非法所得。
第四条 有下列行为之一的,可以实行三年劳动教养:
(一)教唆、利用他人贩卖少量毒品的;
(二)多次零星贩卖毒品,累计数仍为少量的;
(三)贩卖少量毒品并吸食、注射毒品的;
(四)国家工作人员贩卖少量毒品的;
(五)违反国家有关规定,多次向吸食、注射毒品的人员提供国家管制的少量麻醉药品、精神药品的。
贩卖少量毒品,不具有前款所列行为的,可以实行二年以下劳动教养。
第五条 贩卖少量毒品,自行交待或者检举、揭发毒品犯罪有功的,可以从轻、减轻或者免除处罚。
已满十四周岁不满十六周岁的未成人贩卖少量毒品的,责令其家长或者其他监护人加以管教;必要时,也可以由政府收容教养。
第六条 非法持有少量毒品的,由公安机关处十五日以下拘留,可以单处或者并处二千元以下罚款;经治安处罚后又非法持有少量毒品的,可以实行二年以下劳动教养。
第七条 对贩卖少量毒品人员实行劳动教养的程序,按国家有关劳动教养的规定执行。
第八条 根据《中华人民共和国行政诉讼法》和国务院《行政复议条例》等有关规定,当事人对劳动教养决定不服的,可以向作出决定的机关申请复议;对复议决定不服的,可以向人民法院提起诉讼。
第九条 走私、运输、制造少量毒品的;包庇或者窝藏走私、贩卖、运输、制造少量毒品人员的,适用本规定。
第十条 本规定具体应用的问题,由昆明市公安局负责解释。
第十一条 本规定自公布之日起施行。



1995年9月27日
          “裁量收缩理论”在国内司法实践中的运用
                 ——以行政复议案例为基础的整理

               作者:韩思阳

  【摘要】国内部分法院已有意无意地运用裁量收缩理论作出裁判,行政复议领域的张成银案与彭淑华案是其中的代表。两案作为典型案例可能已对下级法院的裁判产生了影响。裁量收缩理论并非万能,其优势在于可以迅速修补僵化的立法、避免曲解现有立法,可以仅通过个案约束裁量权,而非通过立法整体性地取消裁量权。其劣势在于其作用仅限于控制裁量权层面,且易导致司法权的过度扩张。


  法律规范为行政执法预先留有决定空间,此即行政裁量。但在特定条件下,行政机关的裁量权可能被限制,甚至“收缩至零”,此即德国法上的“裁量收缩理论”。目前在我国,行政法理论对其有所借鉴,但立法层面并未明确涉及。值得注意的是,国内的部分法院已经在有意无意地运用该理论作出裁判。本文以整理行政复议领域的若干案例为基础,试图管窥裁量收缩理论在我国司法实践中的运用现状,并以此为基础,分析运用该理论时可能存在的某些普遍性问题。

  一、提出问题:复议机关是否享有裁量权

  《行政复议法》第10条第3款:“同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织,可以作为第三人参加行政复议。”《行政复议法实施条例》第9条第1款:“行政复议期间,行政复议机构认为申请人以外的公民、法人或者其他组织与被审查的具体行政行为有利害关系的,可以通知其作为第三人参加行政复议。”从文义上看,是否通知第三人参加复议属于复议机关的裁量权,并非法定职责。实际上,复议法和复议条例的这种规定也为之后的大部分地方性法规、规章所遵循。[1]如果再进一步从立法原意角度探究,答案也是同样的。[2]国内大部分学者并未对复议机关是否应通知第三人参加复议问题进行探讨,或者说并未将其“问题化”。[3]少数学者认为第三人是否可以参加复议取决于复议机关的批准,即复议机关没有必须通知第三人参加复议的法定职责。马怀德教授认为:“根据《行政复议法》第10条第3款的规定,第三人‘可以’参加行政复议,而非必须参加行政复议。一般情况下,第三人如果申请参加复议,行政机关应当准许;如果第三人未主动申请,但行政复议机关认为其应当参加的,可以通知其参加,……”[4]也有认为第三人参加复议是法定权利,无需复议机关批准。袁明圣、罗文燕教授认为:“我国原《行政复议条例》第27条规定,同申请复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织,经复议机关批准,可以作为第三人申请参加复议。但现行《行政复议法》中则没有‘经复议机关批准’这一规定。这种修改实际上体现的一个改变是:第三人参加行政复议是他的法定权利,毋需行政复议机关的批准。”[5]还有的主张,通知第三人参加复议是复议机关的法定职责,复议机关对此并无裁量权。[6]

  以上分歧表明,复议机关是否享有通知第三人参加复议的裁量权这个问题,并非可以遽下结论。各种观点的优劣,暂不予置评。本文感兴趣的是,实践中有些法院是运用裁量收缩理论解决该问题的。

  二、裁量收缩理论在行政复议案例中的运用

  案例研究的对象是包括裁判文书及背景资料在内的综合资源还是裁判文书本身,学界大致分成两派。一种观点认为案例研究的对象不能仅局限于裁判文书,而应结合主审法官个人的思维过程、案例的内卷、该案的裁判背景等作综合评价。另一种观点认为案例研究的对象应仅限于裁判文书,因为多数公众只能依公布的裁判文书解读案例,故对公众产生效力的就仅限于裁判文书所传达出的信息。也即,案例的裁判文书也就等于案例本身。本文采用后一种观点。也许法官在作出裁判时并未有意运用裁量收缩理论,但如果裁判文书的内容符合该理论的构成要件,就可视为运用了该理论。

  (一)典型案例之一:张成银案

  裁量收缩理论在行政复议案件中的运用,最典型的莫过于张成银诉徐州市人民政府房屋登记行政复议案。该案中,二审法院认为:“行政复议法虽然没有明确规定行政复议机关必须通知第三人参加复议,但根据正当程序的要求,行政机关在可能作出对他人不利的行政决定时,应当专门听取利害关系人的意见。本案中,复议机关审查的对象是颁发鼓房字第1741号房屋所有权证行为,复议的决定结果与现持证人张成银有着直接的利害关系,故复议机关在行政复议时应正式通知张成银参加复议。”[7]

  学者们提及该案时,多从“正当程序原则在司法实践中的运用”角度进行解读。[8]实际上该案也是法院运用裁量收缩理论的一个范本。在德国法上,“裁量意味着行政机关可以在不同的处理方式之间选择。但是在具体案件中选择余地可能压缩到一种处理方式。也就是说,只有一种决定没有裁量瑕疵,其他决定均可能具有裁量瑕疵,行政机关有义务选择剩下的这种决定。这种情况称为‘裁量压缩至零’或者‘裁量收缩’。”[9]裁量收缩理论最为关键的部分是启动要件,即何种情形下需要收缩裁量。台湾学者李建良将裁量收缩理论的内容概括成“主轴、支轴、回轴”,其中的主轴和支轴就是裁量收缩的启动要件。主轴包括所涉法益的重要性、危害法益的强度和严重性,支轴包括基于平等原则和信赖保护原则所构成的行政自我约束。[10]在德国法上,裁量收缩可以从基本权利以及其他宪法规定中推导出来。[11]因此可以认为,裁量收缩的启动要件主要是行政法基本原则与公民基本权利对行政权所构成的约束。

  如果行政复议案件符合以上一个或几个裁量收缩的启动要件,那么复议机关的裁量权就应当受到限制,特殊情况下甚至会收缩至零,即复议机关应当通知第三人参加复议。从这个角度看张成银案,我们就对二审裁判有了新的理解。“行政复议法虽然没有明确规定行政复议机关必须通知第三人参加复议”,可理解为法院认可了复议机关的裁量权。“但根据正当程序的要求,行政机关在可能作出对他人不利的行政决定时”,可理解为法院指出本案存在启动裁量收缩的一个要件,即复议机关需受正当程序原则约束。[12]“应当专门听取利害关系人的意见”,可理解为裁量收缩的结果,即收缩至零,复议机关已无裁量权,应通知第三人参加复议。因此该案可看作裁量收缩理论在行政复议类案件中的经典运用。

  (二)典型案例之二:彭淑华案

  值得注意的是,该案并非孤例。在彭淑华诉浙江省宁波市北仑区人民政府工伤行政复议案中,二审法院认为:“行政复议制度,作为一种争讼制度,一种权利救济制度,应当贯彻正当程序原则。行政复议原则上采取书面审查办法,在书面审查办法不足以保护行政相对人的合法权益时,应当听取行政相对人(利害关系人)的意见。行政复议机关拟作出对利害关系人产生不利影响的行政复议决定,应当通知利害关系人参加行政复议,行使复议权利。行政复议机关未履行通知义务,属于程序违法。自由裁量行为是指法律规范授权行政主体在符合立法目的和法律原则前提下,自主采取相应措施,做出裁断的行为。行政自由裁量的边界是体现立法目的和法律原则的法律规范。北仑区政府认为,是否通知彭淑华参加行政复议,并听取意见是其自由裁量的范围,该主张是对自由裁量权的扩大理解。”[13]对本案的关注一般也集中在正当程序原则在司法实践中的运用上。其实本案也属于在行政复议类案件中运用裁量收缩理论的适例。法院认可了复议机关的裁量权,即“原则上采取书面审查办法”。随后以“对利害关系人产生不利影响”为由限缩裁量权,本质上也是在用正当程序原则约束裁量权。最终结果是裁量权收缩至零:复议机关“应当通知利害关系人参加行政复议”。之后法院还特别提到了“体现立法目的和法律原则的法律规范”对自由裁量权的限制。这也与裁量收缩理论的要求一致。行政法上有“合义务的裁量”或“受法律约束的裁量”这样的要求,裁量收缩理论实际上是该要求的一种体现。

  (三)其他案例

  张成银案载于《最高人民法院公报》,彭淑华案载于《中国行政审判案例要览》,两案都属于典型案例,具有一定代表性。但其他相关的行政复议案例是否皆如此,仍存有疑问。运用“北大法意”所提供的“关联案例”功能,笔者查阅了该数据库所能提供的涉及行政复议第三人问题的所有10个案例,这10个案例的裁判理由大致可以分为三类:认可复议机关裁量权的同时运用裁量收缩理论;认可复议机关裁量权的同时未运用裁量收缩理论;否认复议机关享有裁量权。

  (四)基本结论

  第一,裁量收缩理论已在我国司法实践中发挥一定作用。彭淑华案载于2010年的《中国行政审判案例要览》第1卷,其对之后的司法实践有何影响尚待观察。张成银案公布于《最高人民法院公报》2005年第3期。此前的案例都没有运用裁量收缩理论,之后的案例除了黄文春案之外,都运用了该理论。这当然可能只是一种巧合,但也可能是由于张成银案的公布引导了之后的司法实践。不管如何,裁量收缩理论已在我国司法实践中、特别是行政复议领域的司法实践中发挥一定作用。

  第二,目前裁量收缩理论的启动要件主要集中于正当程序原则层面。张成银案与彭淑华案的启动要件大体一致,即复议决定可能对第三人产生不利影响,该要件本质上属于正当程序原则的约束。其他案例中,谢织国案的启动要件是复议决定可能因此而事实不清、证据不足。除此之外,文艳案与广州市茶?蚺┐逍庞蒙绨傅钠舳????堑谌?擞氡桓匆榫咛逍姓?形?忻飨缘睦??叵担?靡??局噬弦彩粲谡?背绦蛟?虻脑际?F渌?咐?牟昧渴账跗舳???氲湫桶咐???嗨啤U庵窒嗨埔沧糁ち饲笆龉鄣悖毫礁龅湫桶咐?锌赡芏灾?蟮乃痉ㄊ导???擞跋臁?br>
  三、裁量收缩理论之外的另一种方案

  目前有关复议第三人的法律规定过于僵化,法院运用裁量收缩理论判案可看作是对立法不足的一种修补。但这并非唯一的完善之道。既然立法存在问题,那么修正制度就是另一种可行的方案。从笔者目前所掌握的材料来看,目前大多数国家和地区的立法没有就复议机关是否应当通知第三人参加复议进行区别规定。[14]唯一的例外是我国台湾地区。台湾地区的“诉愿法”第28条规定,诉愿参加有两种形态,一种为任意参加,即该条第1项规定的“与诉愿人利害关系相同之人,经受理诉愿机关允许,得为诉愿人之利益参加诉愿。受理诉愿机关认有必要时,亦得通知其参加诉愿。”另一种为必要参加,即该条第2项规定的“诉愿决定因撤销或变更原处分,足以影响第三人权益者,受理诉愿机关应于作成诉愿决定之前,通知其参加诉愿程序,表示意见。”[15]

  (一)任意参加

  任意参加之要件有三:(1)参加人须与诉愿人利害关系相同;(2)须为诉愿人利益而参加;(3)须经受理诉愿机关准予参加,或由受理诉愿机关依职权命其参加。[16]任意参加的制度设计来源于台湾地区“行政诉讼法”第44条规定的辅助参加制度,[17]而后者又取材于日本行政事件诉讼法第23条第1项。[18]这种辅助参加制度的特点,除前述三个要件外,还有两点:(1)辅助参加并不要求参加人之权利或法律上利益因案件结果而受到影响,仅需有法律上的利害关系即可。(2)辅助参加人并非案件当事人,案件结果对其不生效力。[19]辅助参加制度的特点说明,辅助参加人是在非常广的范围内进行界定的,如果将其与民事诉讼法上的无独立请求权第三人作比较的话,那么前者的外延要远大于后者。