深圳经济特区海域污染防治条例

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深圳经济特区海域污染防治条例

广东省深圳市人大常委会


深圳经济特区海域污染防治条例


  (1999年11月22日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过
  2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正)

第一章 总 则

第一条 为防治海域污染,保护海域环境及资源,促进经济发展,根据《中华人民共和国海洋环境保护法》,结合深圳经济特区实际情况,制定本条例。
第二条 在深圳海域航行、停泊、作业的船舶及其所有人、经营人和在深圳海域沿岸从事生产、经营活动的单位、个人,必须遵守本条例。
第三条 防治海域污染实行预防为主,防治结合,谁污染谁承担责任的原则。
第四条 深圳市人民政府(以下简称市政府)环境保护行政主管部门和各区人民政府环境保护行政主管部门(以下简称市、区环境保护部门)负责海域环境监测、防治陆源污染物和海岸工程污染海域的监督管理。
深圳海事行政主管部门(以下简称海事部门)负责海域监视,防治船舶及其相关作业污染海域的监督管理。
市政府海洋行政管理部门(以下简称海洋管理部门)协同市环境保护部门对深圳海域进行环境监测,参与海域重大污染事故的处理。
深圳渔政渔港监督管理机构负责渔港船舶排污的监督和渔业港区海域的监视。
深圳海上搜寻救助分中心(以下简称海救中心)负责统一组织、指挥海域污染事故的控制、清除工作。
第五条 市政府及有关行政部门在制定海洋和海岸资源开发的经济和技术政策、发展规划和重大开发计划时,必须对可能产生的环境影响予以评价,并提出污染防治和生态环境保护的对策、措施。
第六条 市环境保护部门会同有关部门制定海域环境功能区划,报市政府批准后实施。

第二章 船舶污染防治

第七条 船长负责本船的污染防治工作。
第八条 船舶应按国际公约和国家法律、法规的规定备有有效的防污证书和防污文书。
船舶进行油类或散装有毒有害液体作业、生活污水处理、船舶垃圾回收的,必须按规定记录。
第九条 船舶垃圾应存放在容器或垃圾袋内,其中含有毒有害或其它危险物品的,应单独存放。
第十条 船舶的防污设备应有专人负责使用、保养、维修,确保其正常使用。
第十一条 禁止船舶向海域排放污染物。船舶污染物需处理的,应委托有相应资质的接收单位接收,并向接收单位提供污染物的品名、性质和数量等资料。接收单位需在本市运输、处理船舶污染物的,还须同时取得市环境保护部门的认可。
接收单位应将接收的船舶污染物集中运至市环境保护部门指定的场所进行处理。
接收单位应按月将接收情况向海事部门报告。
第十二条 来自有疫情发生的港口的船舶,需处理垃圾、生活污水、压舱水的,应申请进出境检验检疫部门进行卫生处理。经卫生处理后,方可委托接收单位接收;未经卫生处理的,接收单位不得接受委托。
第十三条 从事船舶加油作业的单位应按国家有关规定取得海事部门核发的作业许可证,并在加油作业前,向海事部门报告船名、作业时间、地点和油品质量等资料。
第十四条 船舶在码头装卸或在锚地过驳作业时,船舶和码头经营者均应遵守操作规程,指定专人现场管理,采取有效措施防止海域污染。
第十五条 禁止装载散装货物的船舶在港内冲洗有污染物的甲板。
第十六条 海事部门对下列船舶的污水排放设备采取铅封措施:
(一)专门从事港内作业的船舶;
(二)防污染设备无法正常运行的船舶;
(三)在港区内停泊三十日以上的船舶。
未经海事部门批准,任何单位和个人不得擅自拆除铅封。
第十七条 禁止下列船舶进行装卸作业:
(一)载运二千吨以上散装货油的船舶未持有油污损害民事责任保险或其他财务保证证书的;
(二)一年内违反规定发生两次以上(含两次)“大或重大”污染事故的。
第十八条 从事船舶修造、保养的单位应配备防污设备和器材。船舶进行修造、保养时,应采取有效措施,防止海域污染。
第十九条 沉船打捞前,船舶所有人或经营人应向打捞单位提供船舶的有关资料和污染物的装载情况;打捞单位在作业前应制定防治污染方案,并报海事部门审核。
沉船打捞时,打捞单位应实施现场监视,并按防治污染方案控制污染损害,及时清除污染物。

第三章 陆源污染物和海岸工程污染防治

第二十条 新建、改建、扩建对环境有影响的海岸工程项目,必须按规定编制环境影响评价报告书,报环境保护部门批准,并严格遵守有关建设项目环境管理的规定。
第二十一条 严格控制填海工程。确实需要进行填海工程的,除按本条例第二十条规定办理环境影响审批手续外,应采取先围后填的方式进行,并使用规定的填充物,防止海洋环境遭受损害。
第二十二条 新建、改建、扩建码头必须配置船舶污染物的接收设施,接收设施应与主体工程同时验收,并在综合验收时经环境保护部门和海事部门验收合格后方可投入使用。
第二十三条 禁止在海上自然保护区、珍稀濒危海洋生物保护区等一类海域环境功能区及其沿岸新设排污口。
第二十四条 禁止在水产养殖区、海水浴场等二类海域环境功能区及其沿岸新建、改建、扩建印染、印花、造纸、制革、电镀、化工、冶炼、酿造、化肥、染料、农药、屠宰等项目或排放油类、酸液、碱液、放射性废水或含病原体、重金属、氰化物等有毒有害物质的废水的项目和设施。
第二十五条 在二类海域环境功能区沿岸建设度假村、酒店、宾馆、住宅区等项目,其排放的生活污水未能纳入城市污水处理设施集中处理的,必须建设污水处理设施;生活污水经处理达到排放标准后方可排放。
第二十六条 一般工业用水区等三类海域环境功能区和海洋港口区、海洋开发作业区等四类海域环境功能区及其沿岸的建设活动必须符合相应的海域环境功能区划的环境要求。
第二十七条 排放陆源污染物的单位,必须按规定向环境保护部门申请污染物排放许可证,禁止无证排污。
排污单位不得擅自改变排污方式。
第二十八条 持有污染物排放许可证的单位,超过浓度控制指标或总量控制指标向海域排放污染物的,由环境保护部门责令限期治理;污染严重的,责令停产治理。
被责令限期治理或停产治理的单位,必须按限定的时间和内容完成治理,并报作出治理决定的环境保护部门验收;限期治理期间排放的污染物不得超过环境保护部门规定的污染物排放浓度控制指标和总量控制指标。
第二十九条 禁止污染海域的下列行为:
(一)向海域排放、倾倒工业固体废物和生活垃圾;
(二)在岸滩堆放、弃置和处理化学品、工业固体废物和生活垃圾;
(三)进行拆船作业。
第三十条 港口、码头、船厂、海滨旅游点等使用海域或岸线的单位应防止垃圾进入海域,并负责清除本单位使用的海域范围内的生活垃圾和固体漂浮物。拒不清除的,由海事部门指定专业单位代为清除,其费用由使用海域或岸线的单位承担。
前款规定以外的其他海域范围内的固体漂浮物由海事部门委托专业单位清除,其费用由市政府统筹安排。
第三十一条 因海岸工程建设需向海域抛泥作业的单位,应取得海洋管理部门签发的许可证,并将抛泥作业的船舶资料、抛泥位置、数量、作业时间报海事部门,经批准后方可作业。
抛泥作业必须在批准的海域内进行。
第四章 污染监视及监测

第三十二条 所有船舶、码头经营单位、岸线使用单位以及个人均有保护海域环境的义务,并有权向有关主管部门举报污染海域的行为。
第三十三条 市、区环境保护部门应对各排污口的排污情况进行监测;海事部门、海洋管理部门应按各自职责对海域进行监视,发现污染海域行为应依法处理。
第三十四条 市环境保护部门、海洋管理部门应定期对海域水质进行监测,并定期公告海域环境状况。
第三十五条 当海域发生重大污染事故影响或可能影响到相邻地区海域环境时,海救中心应及时将有关情况报告上级有关主管部门并通报相邻地区主管部门。

第五章 污染事故的应急处理

第三十六条 海救中心负责组织有关部门编制海域防污应急计划,并按规定的程序报批后组织实施。
经营油品、化学品的码头和沿岸仓储等单位应按规定制定防污应急反应计划,并报海救中心批准后实施。
第三十七条 海救中心应定期组织经营油品、化学品的码头和沿岸仓储等单位举行防污应急反应演习。
第三十八条 发生海域污染事故的船舶或单位应及时报告主管部门并实施应急计划,立即采取有效的控制、清除或减轻污染损害的措施,并接受海事部门或市、区环境保护部门的调查处理。
第三十九条 海救中心接到污染事故报告后,应根据事故性质、污染程度和救助要求,迅速组织评估应急反应等级,并同时组织力量,调用清污设备实施救援。
为控制或减轻污染损害,海救中心有权采取强制清污措施,所发生的一切费用由责任者承担;但对船舶所有人破产无力承担的、超出船舶所有人责任限额的或污染物来历不明的等无法追偿的清污费用,由市政府统筹安排。
船舶、港口、码头经营单位及其它岸线使用单位和个人有责任协助政府部门清除污染。
第四十条 船舶造成海域污染,必须缴清有关费用或者提供相应的经济担保手续后,方可开航。
第四十一条 因清除海域污染确需使用消油剂的,使用方应向海事部门提出书面申请,并报送国家对该消油剂认可的证明文件、消油剂的牌号、计划用量、使用地点以及使用方式等资料,经批准后方可使用。

第六章 法律责任

第四十二条 有下列行为之一的,由海事部门责令改正,并处五千元罚款:
(一)违反本条例第八条的规定,不按规定配备船舶防污证书和防污文书或未按规定进行记录的;
(二)违反本条例第三十六条第二款的规定,未制定防污应急反应计划的。
第四十三条 有下列行为之一的,由海事部门责令改正,处一万元以上三万元以下罚款:
(一)违反本条例第九条的规定,未按规定存放船舶垃圾的;
(二)违反本条例第十条的规定,擅自拆除或停用船舶的防污设备的;
(三)违反本条例第十四条、第十八条、第十九条的规定,未采取有效措施防止海域污染的;
(四)违反本条例第四十一条的规定,未经批准擅自使用消油剂的。
第四十四条 有下列行为之一的,由海事部门责令停止作业,并处五万元罚款:
(一)违反本条例第十一条第一款的规定,委托不具备资质的单位接收船舶污染物或擅自接受船舶污染物的;
(二)违反本条例第十三条的规定,未取得作业许可证,进行加油作业的;
(三)违反本条例第十七条的规定,进行装卸作业的;
(四)违反本条例第二十二条的规定,码头未设置船舶污染物接收设施或接收设施未经验收而投入使用的;
(五)违反本条例第三十一条的规定,未经批准擅自进行抛泥作业或未在批准的海域内进行抛泥作业的。
第四十五条 有下列行为之一的,由海事部门责令改正,并处一万元罚款:
(一)违反本条例第十五条的规定,在港内冲洗有污染物的甲板的;
(二)违反本条例第十六条第二款的规定,擅自拆除铅封的。
第四十六条 船舶、加油作业单位、接收船舶污染物的单位违反本条例的规定造成油污染事故的,由海事部门责令其采取有效措施防止污染扩大和清除污染,并按溢油量一百公斤以下的,处五千元罚款;溢油量超过一百公斤的,超过部分每一百公斤处一千元罚款,但罚款总额最高不超过五十万元。
船舶、加油作业单位、接收船舶污染物的单位违反本条例的规定造成其他污染事故的,按照直接经济损失的百之三十计算罚款,但最高不超过五十万元。
第四十七条 违反本条例第二十条的规定,未经批准擅自进行或未按经批准的环境影响评价报告书的要求进行海岸工程建设的,由市环境保护部门责令停止建设、限期拆除或采取补救措施,并处五万元以上十万元以下罚款;情节严重的,处十万元以上二十万元以下罚款。
第四十八条 有下列行为之一的,由市或区环境保护部门责令改正或责令清除,并处一万元以上五万元以下罚款;情节严重的,处五万元以上十万元以下罚款:
(一)违反本条例第二十二条规定,使用限定范围以外的填充物或不按规定的方式进行围海工程的;
(二)违反本条例第二十五条规定,未建设污水处理设施或污水经处理后仍未达标排放的;
(三)违反本条例第二十七条规定,无证排污或擅自改变排污方式的;
(四)违反本条例第二十九条规定的。
第四十九条 违反第二十八条规定,被责令限期治理的单位逾期未完成治理任务继续超标排污的,由环境保护部门责令停止使用产生污染的设施,并处五万元以上十万元以下罚款;情节严重的,责令停产、停业。
第五十条 罚款全额上缴市、区财政。
第五十一条 主管部门工作人员违反本条例规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或监察部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十二条 当事人对区环境保护部门、海事部门派出机构作出的处罚决定不服的,可以在接到处罚通知之日起六十日内向市环境保护部门或海事部门申请复议;当事人对市环境保护部门、海事部门作出的处罚决定不服的,可以在接到处罚通知之日起六十日内向市政府行政复议机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。
当事人对主管部门的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉,又不履行的,主管部门可以申请人民法院强制执行。
第五十三条 因海域环境污染受到损害的单位和个人,有权要求造成污染的责任者赔偿损失。当事人就赔偿纠纷,可申请有关主管部门调解,也可依法提起诉讼或申请仲裁。

第七章 附 则

第五十四条 本条例中下列用语的含义是:
(一)船舶是指各类排水或非排水船、筏、水上飞机、潜水器和移动式平台。
(二)船舶污染物是指船舶产生的含油污水、生活污水、残油、垃圾、油漆、铁锈等。
(三)货油是指船舶运载的非船舶自用的各类油品。
(四)陆源污染是指从陆地向海域直接排放或通过市政管道、水渠等直接流向海域的途径间接排放的水污染物,不包括经过二级处理的城市污水以及经过河流排入海域的水污染物。
(五)海岸工程是指工程主体或者其作业活动位于海岸线以下,为控制海水或者利用海洋完成部分或者全部功能,并对海洋环境有影响的建设工程。
第五十五条 对海域内设施(不包括固定钻井平台)的防污管理和内河通航水域船舶防污管理参照执行本条例。
第五十六条 本条例自2000年3月1日起施行。
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潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市中心城区污水处理费征收使用管理办法的通知

山东省潍坊市人民政府办公室


潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市中心城区污水处理费征收使用管理办法的通知

潍政办发〔2006〕103号
各县市区人民政府,市属各开发区管委会,市政府各部门、各直属机构:
  《潍坊市中心城区污水处理费征收使用管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。

  二ΟΟ六年九月十八日

  潍坊市中心城区污水处理费征收使用管理办法
  第一条 为加强城市污水处理费征收、使用和管理,促进城市污水处理产业化发展,提高城市污水处理水平,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《山东省城市污水处理费征收使用管理办法》,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市中心城区内城市污水处理费的征收、使用和管理。

  第三条 中心城区范围内使用公共管网供水、自备水源(包括自备井、水库直供水和其他取水方式)向城市排水设施(包括接纳、输送城市污水、废水和雨水的管网、沟渠、河渠、泵站、起调蓄功能的湖塘以及污水处理厂)排放污水、废水的单位和个人(以下简称用户),应当依照本办法缴纳污水处理费。

  向城市排水设施排放污水并已缴纳污水处理费的,不再缴纳污水排污费和城市排水设施有偿使用费。

  第四条 污水处理费属于政府非税收入,应当全额纳入市财政专户,实行“收支两条线”管理。

  收取的污水处理费,按照国家有关规定免征增值税、营业税。

  第五条 中心城区污水处理费按照下列标准征收:居民生活用水每立方米0.90元;行政事业单位用水每立方米0.90元;工业生产用水每立方米1.00元;经营服务、特种行业用水每立方米1.10元。

  第六条 用户排放污水的水质应当符合国家规定的《污水综合排放标准》(GB8978)和《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082)。超标排放污水的,应当依法缴纳超标排污费。

  污水处理企业在保证出水水质稳定达标、进水水质不超过设计标准的前提下,可以接纳用户排放的超标污水,并应当与用户签订污水委托处理协议。对污水处理厂已接纳超标排放污水的用户,应当根据其水质超标情况加收污水处理费;加收污水处理费后,不再收取超标排污费。

  用户自建污水处理设施,其污水经处理后达到国家《污水综合排放标准》(GB8978)规定的一级或二级标准的,应当按照补偿城市排水管网运行维护费的原则适当核减污水处理费。

  污水处理费的具体加收和核减标准,由市物价、财政和市政管理等行政主管部门确定。

  第七条 污水处理费根据用户实际用水量按月计征。

  用户要如实向征收或者代征单位提供实际用水量。使用公共管网供水的,其用水量按照用户水表显示的量值计算;使用自备水源供水的,按用户实际用水量计算;无用水、采水计量装置的,由征收或代征单位参照水利行政主管部门确认的采水量计算或者按照设施取水能力核定的取水量计算。

  第八条 污水处理费由市市政行政主管部门负责征收。对使用公共管网供水的用户,由市市政行政主管部门委托市自来水有限公司随同水费一并代征;对使用自备井供水的用户,由市市政行政主管部门委托市城市节水办代征;对使用水库直供水的用户,由市水行政主管部门协调峡山水库管理局、白浪河水库管理局等单位代征。

  任何部门、单位和个人均不得违规减免污水处理费。

  第九条 污水处理费征收或者代征单位应当使用省财政部门统一印制的山东省非税收入缴款书,并通过票款分离系统由代收银行将代收的污水处理费及时足额缴入财政专户。

  征收或者代征单位在征收或代征污水处理费时,应在开具的发票中单独列明污水处理费的缴款数额。代征的污水处理费应当单独核算,不得与水费和代征的其他行政事业性收费混合核算。

  第十条 市财政行政主管部门应当向代征单位支付代征手续费。代征手续费的标准按实际缴入市财政专户的污水处理费的2%计算。

  第十一条 中心城区现有自备井未关闭前,市城市节水办要会同市、区水行政主管部门对中心城区现有自备井进行普查,建立档案,安装水表,做到污水处理费应收尽收。

  第十二条 污水处理费征收实行计划管理。市市政行政主管部门应当会同市财政、水利等行政主管部门根据上一年度的供水量及本年度可能发生的供水量等情况提出本年度征收计划,报市政府批准。市政府向征收或者代征单位下达污水处理费征收计划,并实行年底考核;完不成征收任务的,追究有关人员的责任。

  第十三条 污水处理费的使用实行预决算制度。每一年度年终,市市政行政主管部门应当编制当年度污水处理费使用决算,报市财政行政主管部门审核;同时,根据城市污水处理厂、排污管网、排污泵站等相关设施的建设、运行和维护情况,编制下一年度的污水处理费使用预算,报市财政行政主管部门审核,经市政府批准后执行。

  第十四条 用户未按照规定缴纳污水处理费的,由污水处理费征收或者代征单位责令限期缴纳;逾期仍不缴纳的,按日加收应缴污水处理费2‰的滞纳金。

  对拒缴、少缴污水处理费的用户,征收或者代征单位可以依法向人民法院申请强制执行。

  第十五条 企业缴纳的污水处理费可以计入生产成本或者管理费用。

  第十六条 污水处理费实行专款专用,任何部门、单位和个人不得坐支、截留、挤占或者挪作它用。

  污水处理费应当专款用于以下事项:

  (一)城市污水处理厂、排污管网、排污泵站等相关设施的建设、运行和维护;

  (二)支付代征手续费。

  第十七条 市环保、市政等行政主管部门应当加强对城市污水排放的管理。

  污水处理企业应当对接纳的污水进行水质监测和分析,发现违规排放超标污水的,污水处理企业可以拒绝接纳,并及时向市环保局报告。市环保局应当依法查处。

  第十八条 污水处理企业要按照规定用途使用污水处理费,做到达标排放。污水处理企业无正当理由擅自停止运行或者未做到达标排放的,由有关部门责令整改、依法处罚,并相应停止拨付或者扣减污水处理费用;造成污染事故的,依法追究有关人员的责任。

  第十九条 市市政管理、水利、财政、物价、环境保护等行政主管部门应当恪尽职守,密切配合,加大力度,确保污水处理费收足、用好、管好。

  市市政行政主管部门要督促市节水办、自来水有限公司等征收、代征单位足额收取并按时上缴污水处理费;市水行政主管部门负责督促峡山水库管理局、白浪河水库管理局等供水单位足额收取并按时上交污水处理费;市财政行政主管部门负责按月支付污水处理费,确保污水处理厂正常运行。

  市市政行政主管部门会同市财政、水利行政主管部门每季度对污水处理征收情况进行一次监督检查,实施严格的奖惩措施,确保污水处理费征收管理工作顺利进行。

  第二十条 市监察、审计等部门应当加强对污水处理费征收、使用情况的监督,保证污水处理费的足额征收和正确使用。

  第二十一条 市市政、财政、物价、水利、环保等有关行政主管部门和污水处理费代征单位及其工作人员违反本办法,有下列行为之一的,由所在单位或者上级行政机关责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)坐支、截留、挤占、挪用污水处理费的;

  (二)未按照规定如实提供采水量的;

  (三)违规减免污水处理费的;

  (四)有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守情形的。

  第二十二条 本办法自发布之日起施行。


由于笔者有着一定的建筑、给排水专业背景,在十年多的时间里也从事过设计\施工\造价等相关工作,对中国的房地产市场曾经给予很多的关注,在这样的基础上产生了自己对房地产行业的一些思考。在政府多次对房地产市场进行调控的背景下,在高房价不符合社会道德的评价中,有人认为房地产行业是夕阳行业,其高利润,快发展的时代将一去不返。综合以上因素,笔者将在本文对房地产业的现状与将来做初步的探讨.

一、中国的房地产发展有着刚性的需求

根据统计,2009年中国的城镇化水平为百分之四十五点七,而按照中国城市规划设计研究院副总规划师王凯的说法,2020年中国的城镇化水平要达到百分之五十六,这增加的十个百分点就意味着将增加一亿多的城镇人口。而中国要达到中等发达国家水平,城镇化率将上升到百分之七十左右.根据经济学的常识,供给和需求组成了市场的基础。一亿多人口的刚性需求(尚且不包括在城镇买房的农村人口,同时不考虑投资型住房需求与改善性住房需求)市场又是如何巨大?中国又如何保证这个需求不会成为民众的诟病,答案是只有让房地产业健康持续的发展。

众所周知,中国的经济推动主要是靠三驾马车的驱动,一是出口,二是投资,三是内需。在贸易口水战尘喧嚣起之时,贸易保护主义悄然抬头之际,冀望于出口拉动经济无异于把希望冀望于别人。同样值得警惕的是投资,四万亿的资金出口除投入到基建等领域之外,谁又能保证没有流入其他领域,从而催生新一轮的通货膨胀?内需之中最能看见成效非房地产莫属,原因在于其是一可以解决千万入城务工者的就业,二是可以拉动钢铁、水泥等相关产业的发展,三还在于通过节能建筑的推广,促进新能源、环保、新材料技术的进步。

在这样的大背景下,在我看来中国的房地产至少还有二十到三十年的黄金时间。

二、中国的房地产市场不是竞争充分的市场

一个竞争充分的行业最终的利润总是趋零的,只有靠新技术的不断推动才能获取新的利润增长,这也是经济学的常识。但中国的房地产企业的高利润、高回报已经是众所周知的事实。为什么在一个市场经济国家会出现这样的局面?原因还在于垄断。

房地产的垄断有两个方面:一是政府对土地的垄断。和美国和其他国家不同,中国的土地供给只是使用权的出让,并且为了保证耕地总量限制了土地的存量供应。由于曾从事工程造价的原因,加上笔者对建筑市场的了解,笔者认为土地价格大约占了房价的百分之二十到三十不等。对土地垄断的后果就在于抬高了房屋的销售价格,催生了其他不明不白的相关费用。二是政府的政策造成了市场进入的艰难,从而一定程度上令竞争只在少量企业之间进行,这些企业可以利用天然的优势联盟控制房价。比如为了保证房地产项目的实施,对企业的注册资本做了较高的要求,对土地拍卖款的支付现在要求先支付百之五十。这样的要求对实力稍逊的企业不可谓不是一道紧箍咒。

政府调控方法的不得当也是造成房地产企业捂盘惜售的原因之一,譬如刚恢复的二手房持有五年以上出售才免税,这也直接导致了二手房交易的下降,买房者只能通过从房地产市场购买房屋。当然,这也直接导致房地产企业能够在商品房的销售中获取高额的回报。

三、中国发展趋势向好使热钱涌入中国房地产市场

中国的发展虽然颇多曲折,但仍然处在一个渐进的路上,尤其是经济领域更是如此。前不久发生的金融危机还历历在目,但奉行政府干预的中国模式让人看到了另一种希望。

虽然先前的发展以高耗能、低成本取胜,但现在调结构转型的呼声是越加的高亢,这个国家从未有过的再次充满希望。人民币升值成为大概率事件,无论政府怎样的矢口否认,就购买力而言它都严重的被低估。国外对中国前景的看好使热钱从各种渠道涌入中国,而首当其冲的就是房地产业,在这个时候房屋除了居住要求外还被额外的被赋予了投资、增值的功能。在经济高速发展期间,许多发达国家已经有了先例。

四、建筑节能技术的推广使房地产有了技术创新的基础

自笔者从事建筑行业以来,建设部从先期取消预制构件,采用现浇混凝土,到后来推行商品混凝土,又推行建筑节能,到现在强行适用保温隔热技术。每一次不管是出于建筑更加可靠还是更加环保的目的,都在一定程度令房屋建筑有了新的技术要求,从而有了新的利润增长点。

如前面所言,所有竞争行业的利润都是趋零的,只有新技术的发展才能获取新的利润增长点。做为例子的万科就是这样做的,它在全国率先推出了绿色建筑的概念,使用了大量的环保技术,一是在政策方面获得一定帮助,二是在利润方面有了新的突破。

就专业化而言,建筑房地产是一个非常巨大的市场,建筑领域的基础设施建设方兴未艾,各种国债资金\银行贷款项目\民间投资都涌入其中.上文提到的房地产也只限于住房,尚不包括商业地产等开发.我认为一个房地产律师一定要先懂得该行业的现状与内部规律。把建筑房地产行业看成夕阳行业的错误逻辑在于,一是没有认清楚其行业的本身特点,二是在没有深入的了解这个行业就轻易的放弃了对行业的兴趣。

为了能让自己在律师专业化上有所突破,同时也为了与律师群体进行建筑房地产业务上的有效探讨,我将在以后的博客写作中陆续阐述对房地产法律的自我认识,以期得到同行们的批评与指正。