关于开展物业管理行业一次性调查的通知
建设部
关于开展物业管理行业一次性调查的通知
建住房函[2001]188号
各省、自治区建设厅，直辖市房地局：
根据中央领导同志关于加强物业管理的重要指示精神和“十五”计划纲要中关于“规范发展物业管理业”的要求，为全面、准确掌握物业管理行业发展状况，做好行业管理的基础工作，为政府制定政策法规和进行宏观管理提供依据，经我部研究，并经国家统计局批准，决定开展全国物业管理行业一次性调查。
请你们切实按照要求做好此项工作，于2001年8月30日前将物业管理行业调查汇总表一式两份和全部数据盘（含基层数据），报送我部住宅与房地产业司。联系人：赵江明，电话、传真：（01）68393170。
附件：物业管理行业一次性调查表
中华人民共和国建设部
二○○一年六月二十八日
附件：
物业管理行业一次性调查表
建设部
2001年6月
一、说明
（一）调查目的
为贯彻“十五”计划纲要精神，规范发展物业管理业，全面掌握物业管理行业发展状况，做好行业管理的基础工作，为政府制定政策法规和进行宏观管理提供依据，特进行本次调查。
（二）调查范围
本次调查为一次性调查。调查范围为所有从事物业管理业务的企业。包括兼营物业管理业务的房地产开发企业或其他企业，房管所（处）转制的物业管理企业，机关和企事业单位后勤服务部门转制的物业管理企业等。
（三）调查内容
本调查表设基层表1张和汇总表4张，内容包括企业的管理规模、企业从业人员情况、企业经营情况、项目分包工程合同金额、代管维修基金情况、业主委员会数量等6个方面。
（四）调查时间
调查时点为2001年6月30日，调查时期为2001年上半年。
（五）填报单位
物业管理行业调查基层表由各物业管理企业填报，物业管理行业调查汇总表由各级房地产行政主管部门填报并由省级房地产行政主管部门汇总上报建设部。省、自治区按城市或地区分列，直辖市按区、县分列。
（六）报送方式
建设部统一制发上报数据程序。各省、自治区、直辖市房地产行政主管部门报送磁介质的基础资料；磁介质及纸介质的汇总资料。省以下报送方式由省级房地产行政主管部门自行决定。
（七）报送时间
各省、自治区、直辖市房地产行政主管部门于2001年8月30日前将全部数据盘（含基层数据）报送建设部。
（八）本调查方案由建设部负责解释。
二、指标解释及填写说明
（一）指标解释
1、企业登记注册类型及企业类别
（1）企业登记注册类型，根据《关于划分企业登记注册类型的规定》（国统字[1998]200号）填写。
国有企业：指企业全部资产归国家所有，并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的非公司制的经济组织。不包括有限责任公司中的国有独资公司。
有限责任公司：指根据《中华人民共和国公司登记管理条例》规定登记注册，由两个以上，五十个以下的股东共同出资，每个股东以其所认缴的出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。有限责任公司包括国有独资公司以及其他有限责任公司。
股份有限公司：指根据《中华人民共和国公司登记管理条例》规定登记注册，其全部注册资本由等额股份构成并通过发行股票筹集资本，股东以其认购的股份对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。
私营企业：指由自然人投资设立或由自然人控股，以雇佣劳动为基础的营利性经济组织。包括按照《公司法》、《合伙企业法》、《私营企业暂行条例》规定登记注册的私营有限责任公司、私营股份有限公司、私营合伙企业和私营独资企业。
港、澳、台商投资企业包括：合资经营企业（港或澳、台资）、合作经营企业（港或澳、台资）、港、澳、台商独资经营企业和港、澳、台商投资股份有限公司。
合资经营企业（港或澳、台资）：指港澳台地区投资者与内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定，按合同规定的比例投资设立、分享利润和分担风险的企业。
合作经营企业（港或澳、台资）：指港澳台地区投资者与内地企业依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》及有关法律的规定，依照合作合同的约定进行投资或提供条件设立、分配利润和分担风险的企业。
港、澳、台商独资经营企业：指依照《中华人民共和国外资企业法》及有关法律的规定，在内地由港澳台地区投资者全额投资设立的企业。
港、澳、台商投资股份有限公司：指根据国家有关规定，经外经贸部依法批准设立，其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例达25%以上的股份有限公司。凡其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例小于25%的，属于内资企业中的股份有限公司。
外商投资企业包括：中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和外商投资股份有限公司。
中外合资经营企业：指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定，按合同规定的比例投资设立、分享利润和分担风险的企业。
中外合作经营企业：指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》及有关法律的规定，依照合作合同的约定进行投资或提供条件设立、分配利润和分担风险的企业。
外资企业：指依照《中华人民共和国外资企业法》及有关法律的规定，在中国内地由外国投资者全额投资设立的企业。
外商投资股份有限公司：指根据国家有关规定，经外经贸部依法批准设立，其中外资的股本占公司注册资本的比例达25%以上的股份有限公司。凡其中外资股本占公司注册资本的比例小于25%的，属于内资企业中的股份有限公司。
其他：指上述登记注册类型以外的企业。
（2）兼营物业管理业务的房地产开发企业：指内设非独立法人物业管理机构，兼营物业管理业务的房地产开发企业。
（3）房管所（处）转制企业：指按照政企分开、企事分开的要求，从原属事业性质的房管所（处）改制为独立法人的物业管理企业。
（4）后勤服务部门转制企业：指从原机关、企业和事业单位的后勤服务部门改制为独立法人的物业管理企业。
（5）其他企业：指不属于上述情况的其他类型物业管理企业。
2、规模和分类指标
（1）住宅：指用于居住的房屋建筑。
（2）5万平方米以上的住宅小区：指总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。
（3）整治、改造后的旧住宅小区：指经整治、改造并实施物业管理的旧住宅小区。
（4）公寓、别墅：指单位建筑面积造价高于当地一般民用住宅造价一倍以上的高档住宅，或者经有权审批房地产投资计划的审批单位定为公寓、别墅的项目。
（5）办公楼或写字楼：指机关、团体、企业、事业等单位使用的各类办公用房。
（6）商业用房：指用于商业服务活动的房屋建筑。如度假村、饭店、酒店、商场、专业市场等。
（7）工业用房：指用于工业生产的房屋建筑。如厂房、仓库等。
（8）其他：指凡不属于上述用途的房屋建筑。如学校教学用房、医院医疗用房、图书馆、体育场馆等。
3、企业从业人员情况
（1）企业从业人员：指在物业管理企业中工作，取得工资或其它形式的劳动报酬的全部人员。包括：在岗职工、再就业的离退休人员、在企业中工作的外方人员和港澳台方人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者。不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。
（2）经营管理人员：指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容拓展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。
（3）管理处主任（项目经理）：指对确定的物业项目进行全面管理和运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任（项目经理）、管理处副主任（项目副经理）。
（4）房屋及设备维护管理人员：指从事房屋及其配套设施设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员。
（5）保洁人员：指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工等。
（6）保安人员：指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员。
（7）绿化人员：指物业管理企业中从事环境绿化修剪、养护等工作的人员。
（8）其他人员：指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。
4、企业经营情况栏的有关指标，依据《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号）的规定和要求填报。
5、项目分包工程合同金额：指物业管理企业将专项服务业务（如电梯维护、绿化养护）分包给专业专营公司，双方正式签定合同中写明的金额。
6、维修基金：指按规定建立的，专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造基金。
7、业主委员会：指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
（二）填写说明
1、“企业从业人员情况”中的房屋及设备维护管理人员、保洁人员、保安人员、绿化人员，不包括专门从事业务管理的人员。
2、“代管维修基金总额”，包括维修基金利息净收益。
3、汇总表的“代管维修基金情况”第501、502栏的数字，是基层表相应汇总的数字和当地房地产行政主管部门代管维修基金总额、代管维修基金支出的合计数。
4、逻辑关系：101=102+106+107+108+109
102≥103 102≥104 102≥105
201=202+204+205+206+207+208
202≥203302＝303＋304
（三）其他
调查过程中遇到疑难问题，请与建设部住宅与房地产业司联系咨询。
联系人：赵江明，电话（传真）：010-68393170；
吴 明，电话：010-68393575，
电子信箱：wm@mail.cin.gov.cn。
物业管理企业调查基层表
物业管理行业调查汇总表
绑架罪，是指勒索财物或者其他目的，使用暴力、胁迫或者其他方法，绑架涉嫌绑架罪嫌疑人被批捕现场他人的行为。或者绑架他人作为人质的行为。
概念
1979年刑法没有专门规定此罪名。绑架罪罪名源于1991年全国人大常委会《关于严惩拐卖、绑架妇女、儿童的犯罪分子的决定》（以下简称《决定》第2条第3款规定了“绑架勒索罪”。1997年修订刑法时对罪状作了修改和补充，因而将罪名相应地改为“绑架罪”。
刑法第239条：以勒索财物为目的绑架他人的，或者绑架他人作为人质的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产；
致使被绑架人死亡或者杀害被绑架人的，处死刑，并处没收财产；
情节较轻的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。根据刑法修正案（七）以勒索财物为目的偷盗婴幼儿的，依照前三款的规定处罚。
构成要件
绑架罪的构成要件是：
1、本罪侵犯的客体是他人的人身权利。因为行为人以暴力，胁迫等手段对他人实施绑架，直接危害被害人的生命健康。在司法实践中，行为人常常以危害被害者相威胁，迫使其家属交付赎金；在绑架过程中，被害人往往受虐待、重伤甚至惨遭杀害；还有的将被害人危害后再勒索财物。立法者将绑架他人的行为放在侵犯公民人身权利、民主权利罪这一章中，表明强调的也是对公民人身权利的保护。这种犯罪实际上就是旧社会甚为猖獗的“绑票”行为，新中国成立后已经绝迹，近些年来又重新出现，并有发展的趋势，对社会危害极大。为了有力惩治这种犯罪，刑法将绑架行为单立为罪名。犯罪对象是“他人”。“他人”既包括妇女、儿童，也包括妇女、儿童以外的人。
2、客观方面表现为使用暴力、胁迫或者其他的方法，绑架他人的行为。“暴力”，是指行为人直接对被害人进行捆绑、堵嘴、蒙眼、装麻袋等人身强制或者对被害人进行伤害、殴打等人身攻击手段。“胁迫”，是指对被害人实行精神强制，或者对被害人及其家属以实施暴力相威胁。“其他方法”，是指除暴力胁迫以外的方法，如利用药物、醉酒等方法使被害人处于昏迷状态等。这三种犯罪手段的共同特征，是使被害人处于不能反抗或者不敢反抗的境地，将被害人非法绑架离开其住所或者所在地，并置于行为人的直接控制之下，使其失去行动自由的行为。法律只要求行为人具有绑架他人其中一种手段就构成本罪。
3、犯罪主体为一般主体。关于已满14周岁不满16岁的人对本罪是否应负刑事责任的问题，有的学者认为，由于这种犯罪的“危害性特别大，凡是年满14岁并具有责任能力的人，均可构成。我们认为，刑法第十七条第二款规定的八种犯罪，是指具体犯罪行为而不是具体罪名。按照罪刑法定原则和刑法第十七条第二款的规定，已满14周岁不满16岁的人，如果仅参加了绑架的行为，但未参与杀害、伤害被绑架人，没有实施刑法第十七第二款规定的故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡行为，该未成年人对这种绑架行为不负刑事责任。但应责令他的家长或者监护人加以管教；在必要的时候，也可以由政府收容教养。如果在绑架过程中实施了杀害或者伤害（致人重伤或者死亡）被绑架人的，则应按故意杀人罪、故意伤害罪追究其刑事责任。
4、主观方面由直接故意构成，并且具有勒索财物或者扣押人质的目的。“以勒索财物为目的的绑架他人“，是指采用暴力、胁迫或者麻醉的方法，强行将他人劫持，以杀害、杀伤或者不归还人质相要挟，勒令与人质有关的亲友，在一定期限内交出一定财物，”以钱赎人。这里的“财物”应从广义上理解，不局限于钱财，也包括其他财产利益。“绑架他人作为人质“，是指出于政治性目的，逃避追捕或者要求司法机关释放罪犯等其他目的，劫持他人作为人质。
“绑架罪”的量刑分歧
一般从司法实践来看，在对绑架罪的犯罪构成特征、情形的认定和量刑尺度的把握上存在着较大分歧或困惑，主要表现在：一是非典型绑架罪与典型绑架罪之间法律的界定，比如勒索型绑架罪与索债型非法拘禁罪和敲诈勒索罪之间的法律界限问题；二是量刑困惑。由于对绑架罪的立法本意涵盖的内容在执行理解上有较大偏差，在司法实践中往往导致两个极端，要么在十年以上量刑，要么就按免予刑罚处罚处理，中间未设过渡刑。两者量刑差距之大，导致司法裁决的混乱。因此，有必要对绑架罪的罪名涵义、犯罪构成要件及其本质特征、罪与刑的冲突等问题加以探讨和研究。
关于绑架罪的立法涵义的理解
（一）从法条本身理解
绑架罪应当包括并列的两种情形：一是以勒索财物为目的而绑架他人的行为，二是绑架他人作为人质以达到绑架者的主观目的行为。"劫持绑架人质"理所当然地包括在此定义之内，"勒索钱财"这个犯罪目的是区分罪与非罪、此罪与彼罪的主要界限，行为人主观目的的内容对于确定绑架罪起着决定性的意义。
（二）从学理通说理解
在实践中，有的学者认为，如果立法者试图用列举方式穷尽勒索手段是不现实的。有的学者则认为绑架罪应当在立法体例上采用类似于《刑法》第二百四十条第二款"拐卖妇女、儿童罪"的罪状叙述模式。由于"勒索"一词本身的内涵具有不确定性，且外延又不周密。无法用列举的方式加以穷尽。按通说来理解，绑架罪应当是指以勒索钱财或扣押人质为目的，采用暴力、胁迫或其他方法，劫持他人作人质的行为。这里的"其他方法"主要是指除暴力、胁迫以外的一切可能导致他人人身自由遭受程度严重的强制性限制的一切范围。笔者以为立法者关注的绑架罪的概念应当是指那些利欲熏心、图财害命或以杀害杀伤人质为目的严重刑事犯罪分子，该类犯罪往往表现为手段极其残忍，主观恶性程度极深，社会危险程度极大。没有任何文献资料可以表明立法者极力规制的绑架罪的内涵囊括了现实中所有扣押人质的违法犯罪行为。
关于非典型绑架罪的转化
绑架罪的典型特征就是行为人以扣押人质为手段，以杀伤人质为要挟，勒令在一定时间内交付一定数额的金钱或满足一定要求为条件以换取人质，因此它所侵害的客体既包括人质的人身自由，生命健康权，也包括公私财产的所有权。而在司法实践中，某些非典型的绑架罪在具备了绑架罪的基本构成要件时，也可以转化为绑架罪。实践中主要是指索债型非法拘禁罪的转化。由于我国《刑法》第238条规定："为索取债务而非法扣押、拘禁他人的，以非法拘禁罪论处"，所以在司法实践中往往导致这样的错误认为，即基于索债为目的，均以非法拘禁罪论，正因为绑架罪和非法拘禁罪在客观方面均表现为非法限制人身自由，故非法拘禁罪也可以由"绑架"来完成，二者在实践中极易产生混淆。
（一）绑架罪与非法拘禁罪的学理界定
绑架罪与非法拘禁罪在客观方面均表现为行为人以暴力、胁迫和其他方法非法剥夺和限制人身自由，但在客观上的相似性并不能混淆两者之间的质的区别。首先，在主观上，表现为行为人主观犯意的目的和故意的内容不同。绑架罪的主观动机是勒索钱财或其他非法利益，绑架扣押人质只是实现主观目的手段，而非法拘禁罪主观意图就是为了非法限制他人人身自由；其次在客观方面，表现为对被害人人身自由限制性程度不同，使用方式方法（手段）也有差异。在绑架案中，行为人一般都采取超强度的暴力等手段，致使被害人不能反抗，无法反抗和不敢反抗，一般在被害人掳离住所置于偏僻荒野之处，给被害人的心理造成极大恐慌。而非法拘禁罪一般表现为行为人低强度限制人身自由。再次在案件发生的因果关系上，前者表现为行为人和被害人之间一般没有恩怨和其他往来，行为人的目的就是通过绑架的实施达到勒索钱财的目的，或通过扣押人质获取其他非法利益，而后者较多的表现为行为人与被害人之间因纠纷和其他利害关系而产生，在案发的起因上，被害人往往有过错。此外两者在责任主体的要求上和量刑上都存在很大差异。
（二）非典刑绑架罪的转化的司法认定
所谓转化罪指的是行为实施某种较轻的犯罪时，由于相关连带的行为同时又触犯了另一个较重的犯罪时，刑法规定以较重的罪论处。如聚众斗殴致人重伤或死亡就属于这种情况。非法拘禁罪在具备某些条件时可以转化为绑架罪。陈某先后三次借5000元钱给吴某用于生意经营，并约定还款日期，到期后陈某多次向吴某索款未果，遂生扣押吴某儿子以索取债务之念头，陈某将吴的儿子劫持到一住所内，用电话勒索吴人民币40000元，声称如不交付算数赎金即行撕票，吴报案陈被抓获。从该案例看，陈的行为开始属于典型的扣押人质以索取债务，但陈除了索取与吴本身的债务关系外，又转念向吴勒索40000元，至此，陈的主观犯罪故意的内容已发生变化，其行为具有以勒索钱物为目的的绑架罪构成的全部要件，法院最后以绑架罪判处其十年徒刑。