山东省青岛市人民政府


青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定（修正）
青岛市人民政府


（1993年9月28日青岛市人民政府令第9号发布 根据1998年8月24日发布的青政发〔1998〕137号进行修正）

第一章 总 则
第一条 为加强对本市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 房地产开发企业在本市行政区域内城镇国有土地使用权出让地块上建设的房屋（含其他建筑物和地面附着物，下同）出售（包括预售）、出租、抵押等房产经营活动，适用本规定。
第三条 青岛市房产管理部门负责市南、市北、台东、四方、沧口五区内国有土地使用权出让地块上的房产经营活动的行政管理工作；各县级市、崂山区、黄岛区的房产管理部门及高科技工业园的房产管理部门负责其辖区内城镇国有土地使用权出让地块上房产经营活动的行政管理工作
。
青岛市东部开发范围内国有土地使用权出让地块上房产经营管理的具体工作委托东部开发指挥部负责办理。
第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人均可依照中华人民共和国的法律、法规和本规定在本市国有土地使用权出让地块上从事房产经营活动，其合法权益受法律法规和本规定保护。
第五条 在本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋出售（预售）、出租、抵押，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。房屋出售（预售）、出租、抵押的期限，不得超过其使用范围内土地使用权出让的期限。土地使用权期满，该土地使用权及地块上的房屋按有关
规定无偿收回。土地需继续使用的，使用者（房屋购买者）应依法重新办理有关手续。

第二章 房屋预售与出售
第六条 本市国有土地使用权出让地块上的房屋，在竣工验收之前，凡符合下列条件之一的，经房产管理部门注册批准后方可预售：
（一）除用地价款外，投入开发建设的资金达到总投资额百分之二十以上的；
（二）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成的；
（三）青岛市政府批准的。
第七条 拟预售房屋，须由房产经营人或其委托代理人向房产管理部门提交书面申请书。申请书应包括预售对象、拟预售房屋的位置、面积、预售价格等内容。
房产经营人或其委托代理人提交预售申请书时，须同时提交下列文件资料：
（一）土地使用权有偿出让证件、《建设工程规划许可证》和经批准的《开工报告》；
（二）与工程承包单位或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
（三）银行或注册会计师出具的证明达到本规定第六条规定投资额的文件资料或质量监督部门签发的房屋基础工程验收合格单；
（四）房屋预售计划；
（五）房屋使用管理维修方面的文件资料；
（六）按规定应提供的其他文件资料。
第八条 房产管理部门须在收齐前条所列文件资料之日起十日决定批准或不予批准，并书面通知预售人。
第九条 预售房屋，当事人双方应签订房屋预售合同。
房屋预售合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
第十条 房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前，不得将预购的房屋转售。
第十一条 房屋预售人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售人按预售合同规定所收取的预售款，必须优先保证该预售房屋的建筑费用。
第十二条 房屋竣工后，房产经营人或其委托代理人应报请建设工程质量验收部门验收。在取得验收合格证书后，已经预售的房屋，当事人应按预售合同的规定办理房屋交付手续，并在办理房屋交付手续之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权转移登记手续，未预售的房屋，
其房产经营人或其委托代理人须到房产管理部门办理注册登记后，方可出售。
第十三条 出售房屋，买卖双方应签订房屋买卖合同。
房屋买卖合同除其他必备条款外，必须规定房屋使用管理维修的条款。
房屋买卖合同不得违反国家的法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
第十四条 房屋购买人应在房屋买卖合同签订之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。
第十五条 被出售房屋使用范围内的土地使用权在转让中增值的，房产经营人应按有关规定缴纳土地使用权转让增值费。

第三章 房屋出租
第十六条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以出租。
第十七条 出租房屋，出租人与承租人须签订房屋租赁合同。
房屋租赁合同不得违反国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。
房屋承租人应在签订租赁合同之日起三十日内分别办理房屋所有权和土地使用权租赁监理登记手续。
第十八条 房屋承租人未经出租人同意，不得将承租房屋转租他人。
第十九条 出售已出租的房屋，在租赁合同规定的租赁期限内，承租人的承租人的租赁权不受影响，但承租人同意终止租赁合同的除外。房屋购买人和承租人应依照原租赁合同的有关条款签订新的房屋租赁合同。
出售已出租的房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权，但租赁合同中另有约定的除外。

第四章 房屋抵押
第二十条 本市城镇国有土地使用权出让地块上的房屋可以抵押。
房屋抵押，可凭房屋所有权证和土地使用权证或房屋预售合同及其他有关文件资料办理抵押手续。
第二十一条 以共有房产设定抵押权，须取得其他共有人的书面同意；以按份共有的房产设定抵押权，须书面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份额为限。
第二十二条 以已出租的房屋设定抵押权，应书面告知承租人，原租赁合同继续有效，但抵押人应就保证执行抵押合同与承租人达成书面协议。
第二十三条 房屋抵押，应按有关规定签订抵押合同、并在合同签订之日起三十日内，由抵押人分别办理房屋所有权和土地使用权抵押登记手续。
抵押合同不得违反国家有关法律、法规和土地使用权出让合同及房屋预售、出售、出租合同的有关规定。
第二十四条 抵押人不按抵押合同规定偿还债务或在抵押合同有效期内宣告解散或破产的，抵押权人有权依照国家有关法律、法规和抵押合同的规定处分抵押房屋及土地使用权，并享有优先受偿权。
第二十五条 因处分抵押房屋及土地使用权而取得房屋所有权和土地使用权的，应分别办理房屋所有权和土地使用权登记过户手续。

第五章 处 罚
第二十六条 违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视其情节给予警告或处以5000元至30000元罚款。
（一）未经批准预售房屋的；
（二）将已预售的房屋重复预售的；
（三）房屋预购人在领取房屋所有权证和土地使用权证之前转售房屋的；
（四）未经验收或验收不合格出售房屋的。
第二十七条 房屋出售（预售）、出租、抵押后，不按规定办理有关登记手续的，由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续，并可视情节轻重给予警告、1000元以下罚款的处罚。
第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依据《行政复议条例》和《行政诉讼法》的有关规定申请复议或向人民法院起诉。
第二十九条 行政管理机关的工作人员违反本规定和国家有关法律、法规、滥用职权，循私舞弊的，按有关规定给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十条 房屋出售（预售）、出租、抵押合同，按有关规定需经公证的，当事人应办理公证手续。
第三十一条 本规定具体执行中的问题由青岛市房产管理局负责解释。
第三十二条 本规定自发布之日起施行。


（1998年8月24日 青政发〔1998〕137号）


根据《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规的规定，现决定对《青岛市城镇国有土地使用权出让地块上的房产经营管理暂行规定》的行政处罚等有关内容作如下修改：
1、第二十六条中的“违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产管理部门责令其停止违法行为，并可视情节轻重给予警告、责令退还收取的价款、罚款。罚款额度为房屋预售或出售款额的5％至20％”修改为“违反本规定，有下列情形之一的，所签合同无效，由房产
管理部门责令其停止违法行为，并可视其情节给予警告或处以5000元至30000元罚款”。
2、第二十七条修改为：“房屋出售（预售）、出租、抵押后，不按规定办理有关登记手续的，由房产管理部门或土地管理部门责令其补办手续，并可视情节轻重给予警告、1000元以下罚款的处罚。”
3、删去第三十一条的规定，其后各条次顺延。



1993年9月28日
影响因果关系认定的要素

栾桂平


　　侵权行为中因果关系的认定问题是长期困扰法院民事审判的重大理论难题。已有的众多学说理论虽然都具有不同程度的合理性，但对法律因果关系要素的认定似乎都难以尽如人意。笔者认为，影响因果关系判断的因素有很多，不能以简单性思维方式严重制约着法学研究，这些要素主要有：
　　一、行为不符合常态
　　在日常生活中，我们之所以追问某一事物的因果关系问题，是因为这一事物脱离了事物发展的正常、普通或者合理的轨道。在人的行为中，凡侵权法所研究的作为因果关系的行为，都具有一定的社会异常性，于是，可以以是否异常作为判断某一行为是否能成为侵权法上的原因的一个标准。
　　二、盖然性程度大小
　　对侵权法因果关系而言，其以社会系统中的个体行为为考察对象，以阻止反常、矫正变态为目标，由于受个体主观意志、特质等的影响，这种因果关系在大多数场合是"测不准"的。同时，法官对因果关系有无的判断也是建立在内心确信这一盖然性的基础上，客观可能和效益成本意味着法官对因果关系的考察不应当是"刨根问底"的"科学式"的。 可以说，法律因果关系的认定是一个盖然性描述，只不过在不同场合其盖然性程度不同而已。
　　三、须具可预见性
　　由于普通人对因果的追寻往往是在反常事件出现之后，而且深深植根于责任概念之中，因此，将价值因素从因果认识中剥离，从而使其成为纯粹的事实判断是不可能的。尤其是在侵权法因果关系的考察中，更应当考虑到侵权法的赔偿功能和遏制功能，其根本目的不是为了揭示事件的自然作用过程，而是为了移转、分散损失，遏制反常行为。因此，出于对反常行为控制的需要，侵权法因果关系的认定总是要受到可预见程度的影响。
　　四、行为人有过错
　　一个人追求一定目的的自愿行为导致结果按一定方式发生，这在因果追问中有着特殊的地位。这不仅仅是由于人们在寻求解释某一特殊事件的原因时，某一个体的行为将被从一组条件中发现因而被认为是原因，更为主要的是，在因果追问经过一系列中介原因的情形，个体的自愿行为常常被认为不仅仅是因果追问的终点，而且其本身就是原因，虽然其他较后阶段的反常事件已经被暂时地认定为原因。例如，当人们在死者体内发现过量的砒霜时，这即为死亡的一个合理解释，因而被认为是原因。但我们经常更进一步寻求更为满意的解释，结果发现有人故意在死者的食物中放入了砒霜，当然现在我们认为投毒者的行为是死亡的真正原因，而砒霜在人体内的存在被认为是一个辅助的、仅仅是投毒者制造危害后果的纯粹的途径而已。事实上，我们经常追寻原因一直到一个故意行为为止，即故意的行为将减轻中间事件的反常性，而使其仅仅成为故意行为起作用的途径。
　　五、须具有法律上的大前提
　　为了避免责任的泛滥及由此导致的对行动自由的限制，法规目的及政策的衡量在有些情形是必不可少的。必须具有法律的规定才能予以确认。
　　六、证明责任的不同及其负担
　　由于在不同的国家，侵权责任的构成要件的配置和负担是不同的，从而导致各国因果关系的使命并不完全相同。在法律对损害进行了分类，同时对不同的损害给予不同保护的情形，因果关系限制赔偿范围的负担相对较轻，而在不将注意义务或违法性作为独立要件的制度中，因果关系往往被委以重任。因此，在不同的制度安排下，因果关系所扮演的角色并不完全相同。而且，在其他要件不能或不便说明的场合，因果关系往往是价值判断的重要依据。
　　此外，因果关系的决定因素还包括损害的种类、程度及可避免性等，这里不可能穷尽。而且，以上因素并非同时在一个案件中出现。不同因素的组合对应着不同类型的案件。正因为如此，我们根本无法提出一个关于判断因果关系的统一的抽象标准。
最后，还需要指出的是，损害发生的可预见性、损害发生的盖然性等要素往往也是过失的判断标准。因此侵权构成要件的判断要素之间并不存在明确的界限，它们往往存在一定程度的重合性。