业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益？－－以案为宗，透析法理

（优仕联律师事务所 王政 律师）

一件小小的案件，可能会涉及到相对大案更多的法律关系。其间，也难免会引发法律工作者们更多的理性思考。本所律师近期代理的一起“物业公司状告业主私自搭建阳台”的案件似乎就属于此类案件。

案情简介
北京市石景山区某开发商指定的前期物业管理企业状告某小区部分业主私自搭建阳台一案已被石景山区人民法院受理。该案诉讼产生的原由是：小区部分业主在自家所购房屋阳台位置在未经物业公司同意的情况下就搭建了阳台，并安装了防护栏。物业公司的诉讼请求是：要求该些业主们立即停止侵害，排除妨碍并恢复原状。物业公司提起诉讼的依据是：双方签署的《物业服务协议》、《装修管理协议》、《房屋设施改动承诺书》等约定的业主不得擅自改动房屋结构、擅自装修等协议内容。
本案纠纷产生的事实经过是：
该些业主与开发商于2004年某月签署购买该小区单元房（期房）的《商品房买卖合同》。该合同约定：由该些业主购得上述单元房屋；开发商于2004年12月28日前将上述单元房屋交付该些业主使用（用途为住宅）；该商品房阳台为封闭式；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。另建设部1999年3月24日以建标76号文批准的《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（以下称“《住宅设计规范》”）对住宅使用功能的各项指标都作了具体的规范性明示。该《住宅设计规范》要求“每套住宅应设阳台”，阳台的具体功用是“供居住者进行室外活动、晾晒衣物等”。
然而，该些业主于2005年1月份同开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋没有前后阳台，而且开发商在应搭建阳台位置构筑了一些铁栏杆，直接影响了业主们对房屋的正常使用。这显然与《商品房买卖合同》的约定和《住宅设计规范》规定的标准存在重大不符。于是，该些业主开始就阳台问题同物业公司和开发商不断进行交涉，在交涉无望解决的情况下便自行对开发商安装到其阳台位置的窗台护栏拆除，并在其位置搭建了阳台和安装了防护栏。
物业公司认为：业主们此举违反了相关的物业管理协议，严重影响了小区整体外立面的统一和观瞻，同时妨碍了其正常的物业管理，而且怕引起其他业主们的效仿。于是，物业公司便将该些业主诉之“公堂”。

法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律问题，下面就其中法理作简要透析。
一、业主有无权利自行拆除开发商构筑物并搭建阳台呢？
要回答这一问题，首先要看业主对自己所购房屋到底享有一种什么样的权利。按照目前通说，业主所享有的是一种不动产物权，又称建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照基本的民法原理，物权属于一种支配权，即对物的占有、使用、收益和处分的权利；物权具有绝对性，对侵害物权的行为直接产生物上请求权，可直接产生请求停止侵害、排除妨碍并要求恢复原状的权利。物权是法定的，物权人行使其物权只遵从法律规定，任何人不得阻碍其权利行使（即物权的“对世权”性质）。对建筑物区分所有权而言，业主只对建筑物专有部分享有所有权；对该专有部分权利行使，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，业主可自由行使之。
具体本案而言，还要确定开发商是否侵害了业主对自己专有物业房屋拥有阳台等权利问题。只要能够确认开发商构成侵权，则业主有权自行将构筑其房屋之上的防护栏拆除，并自行恢复被侵占的阳台和安装防护装置。按照物权对债权具有“优先性”的基本民法原理，任何人通过协议或合同债权来限制物权行使的约定必须符合法律规定才有效，并以不得阻碍物权人正当行使权利为限，否则，此等协议或合同便为无效。即物业公司通过物业管理协议限制或妨碍业主正当行使其对自有房屋的占有、使用、收益和处分的协议内容无效。

二、业主随意装修、乱搭乱建、侵害其他业主权益或社会公共利益该如何解决呢？
要回答这一问题，首先要清楚业主对自有房屋权利行使的边界问题。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不等于法律就允许业主可以在自己房屋上随意可施工或搞建设，而必须以“不得危及建筑物的安全，不得违反相关法律规定和损害其他业主的合法权益”为前提条件。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或搞装修，其行为可能会产生如下结果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。
业主的行为如产生或导致以上的不良后果，有关规划、城建、环保、消防或治安等政府部门可根据业主违法情况对其作出行政处罚，权利受到侵害的业主或相关利害关系人还可对其直接提起“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼。也就是说，必须以“政府公共权力或他人权利”来制约或防止业主滥用其私权利的行为。

三、业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益呢？
要回答这一问题，首先要弄清楚什么是“物业管理”？物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。必须明确的是：物业管理是对物的管理，而不是对人的管理；物业管理的终极权源是物业产权，对物业产权人而言，管理人的义务是提供服务，管理人的权利是获得服务费或酬金。物业管理人若没有尽到其应负的看管义务，导致物业受损的，管理人还要对物业产权人承担相应的违约或赔偿责任。
业主在进行装修或建设时，物业公司为防止业主或施工单位不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，在施工时可向他们收取施工风险押金。这样，在损害发生后，该些押金可及时用于赔偿受害者的损失。按照《物业管理条例》等相关规定，对施工单位或业主乱搭乱建违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等行政法律法规或侵害其他业主权益的行为，物业公司应及时出面进行通告制止；在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。
也就是说，物业公司不是政府机关，也不代表政府，其不可能拥有制裁业主行政违法的政府权力，其不能对施工单位或业主采取行政强制措施；物业公司也非小区业主，即区分建筑物所有权人，对侵害小区物业或业主相邻权的行为，物业公司也因不符合《民事诉讼法》对诉讼主体关于“法律上的利害关系”的要求，不可能具备原告的诉讼主体资格。

四、关于物权的请求权和合同债权的请求权是否就可以混淆适用呢？
要回答这一问题，必须对基于物权和基于债权（本身就属于请求权）而产生的保护请求权有一定了解。关于法律上的请求权也是一个多层次、多维度的概念，目前在学理上和司法实务中都有不同的认识和研究。我们在此暂不深入研究请求权问题。我们只需强调或明确一点：对物权和债权所产生的保护请求权方式是有区别的，二者不可简单混淆。对侵害物权所产生的请求权（即物上请求权）其保护方式为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”等；而对保障债权（在此仅指合同之债，不包括侵权之债）实现所产生的保护请求权（即债的请求权）其保护方式为“确认合同有效或无效、请求合同解除或撤销或继续履行、承担违约责任或赔偿损失”等，一般不会产生“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的请求权保护方式。
即本案中，物业公司以《物业管理协议》等合同为依据，但却向业主们提出“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的“物上请求权”，这种混淆物权和合同债权的请求权保护方式的做法显然是没有任何法律依据的。即物业公司的诉讼请求和其所依据的事实和理由之间不具备诉讼法上的关联性、一致性和统一性。

综上分析内容，不难看出：一个小小物业纠纷却蕴涵了事关“不动产物权行使的边界和保护方式”等深刻法理。笔者不惴才疏学浅、文拙语陋，特此就教于广大法律界同仁们！


(北京优仕联律师事务所，北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A408，100101，010－84985858，www.youshilian.com)


安徽省巢湖市人民政府


关于印发《巢湖市科技创业服务中心暨入孵企业管理暂行办法》的通知


巢政〔2008〕47号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构，中央、省属驻巢各单位，市开发区管委会：

　　现将《巢湖市科技创业服务中心暨入孵企业管理暂行办法》印发给你们，请贯彻执行。

二〇〇八年十一月十日

巢湖市科技创业服务中心暨入孵企业管理暂行办法

　　第一条 为进一步促进我市科技进步，扶持中小型科技企业的健康发展，促进科技创新体系建设，加速发展高新技术产业，根据《安徽省科技企业孵化器管理办法》等有关鼓励技术创新的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 巢湖市科技行政管理部门对全市的科技企业孵化器进行宏观管理和指导，并负责市级科技企业孵化器的认定和管理。市科技创业服务中心（以下简称科创中心），是转化科技成果、培育高新技术企业、培养科技型企业家的科技孵化器，是面向社会开展服务的公益性科技服务机构。

　　第三条 孵化项目（产品）必须知识产权明晰，具有良好产业化前景，且具备以下条件之一：

　　（一）列入市级以上科技计划项目；

　　（二）正在开展产学研合作的，有较高科技含量的产品中试项目；

　　（三）研发的产品属于高新技术产业领域；

　　（四）已获得专利、技术标准或省级科技成果；

　　（五）符合省、市科技发展规划的项目。

　　第四条 孵化企业应具备以下条件：

　　（一）具有独立法人资格，从事高新技术产品开发和生产的初创期科技型企业；

　　（二）项目必须符合国家产业政策和环境保护政策；

　　（三）企业负责人须是熟悉本企业产品研究、开发的科技人员，或是高新技术产业开发的投资者，具有一定经营管理能力；

　　（四）自主经营、自负盈亏，运行机制较好，并具备项目实施所必需的资金；

　　（五）入孵企业毕业后，须在市经济开发区内落户。

　　第五条 进入科创中心孵化的企业，在孵化期内可享受以下优惠政策：

　　（一）享受国家、省关于科技孵化器在孵企业优惠政策；

　　（二）享受市经济开发区的各项优惠政策；

　　（三）在同等条件下，孵化企业和项目优先申报国家、省、市各级科技计划项目；

　　（四）在孵企业和项目，经申报评审，可获得市科技孵化资金扶持；

　　（五）留学归国人员、具有博士学位的科技人员领办企业及未就业大学生创业项目，可享受“一年免二年减半”的房租优惠，并优先获得有关项目资金扶持；

　　（六）对科技含量高、产业化前景好的在孵项目，给予一定的房租优惠；

　　（七）入驻科创中心孵化基地的企业，在孵化期间（5年以内）所缴纳的企业所得税和增值税，市经济开发区可从其财政设立的产业发展资金中给予适当比例的补助。

　　第六条 市财政每年从市本级预算安排的技术研究与开发资金（原科技三项费用）中划拨100万元建立孵化创业种子资金，用于支持孵化企业和科创中心发展。孵化创业种子资金可采用无偿资助、融资担保、贷款贴息和资本金注入等形式，支持孵化企业进行技术开发和创新。孵化创业种子资金管理办法由市科技局会同市财政局另行制定。

　　第七条 科创中心为入孵企业提供下列服务：

　　（一）帮助企业申请专利、技术标准，申报各级各类科技计划，申报省科技成果鉴定、高新技术企业与产品认定等；

　　（二）帮助企业开展产学研合作，提升企业自主创新能力。根据企业需求，组织参与相关技术交易活动；

　　（三）为企业提供战略咨询、信息咨询和创业辅导；

　　（四）协助企业引进人才，组织开展各类培训；

　　（五）协助解决入驻企业在研发和成果转化过程中遇到的有关问题；

　　（六）协助企业办理验资、工商注册、银行开户和税务登记等有关手续。

　　第八条 申请进入科创中心的企业，应提交以下材料：

　　（一）孵化项目申报表；

　　（二）项目的可行性研究报告；

　　（三）有关孵化产品的技术水平资料，自主知识产权的证明材料；

　　（四）企业章程；

　　（五）企业的基本概况、三年或五年发展规划；

　　（六）企业法定代表人、股东、主要经营人员简历、身份证明、学历学位复印件、专业技术职称证明等；

　　（七）其他需要提交的材料。

　　第九条 申请入驻程序：

　　（一）拟入驻企业（或项目持有人）向科创中心提交本办法第八条所列的材料；

　　（二）科创中心对申请的项目进行审核，一周内给予答复；

　　（三）通过审批的企业，与科创中心签订《孵化协议》后即可入驻。

　　第十条 入驻企业孵化期限一般三年，特殊情况不超过五年。

　　第十一条 入驻企业应履行以下义务：

　　（一）按照项目实施进度计划，努力实现开发、生产和销售目标，如期达到毕业条件；

　　（二）遵守国家法律法规和科创中心各项管理制度，合法经营，安全生产；

　　（三）建立健全财务、人事、技术管理等规章制度；

　　（四）定期向科创中心提供项目进程有关情况；

　　（五）按规定及时交纳房租、水、电等相关费用。

　　第十二条 入驻企业合并、分立、停业、注销应提前30日告知科创中心，结清各项费用。

　　第十三条 入孵企业有下列情况之一的，科创中心有权解除孵化协议，并要求其撤出：

　　（一）违反国家法律法规违法经营的；

　　（二）项目申报和实施时弄虚作假，与实际情况严重不符的；

　　（三）不能按发展规划进行项目开发，又没有制订新的可行发展计划的；

　　（四）不履行孵化协议，或严重违反科创中心规章制度的；

　　（五）其他违反本办法规定，且情节严重的。

　　第十四条 毕业企业应达到下列两项以上条件：

　　（一）达到高新技术企业（产品）认定条件；

　　（二）拥有自主知识产权或技术标准；

　　（三）连续两年以上盈利，主导产品技术成熟，并有一定的生产规模和市场占有率；

　　（四）企业经营状况良好，有与生产规模相适应的固定资产和流动资金；

　　（五）企业领导核心已经形成，法人代表有较成熟的管理经验和较强市场开拓能力。企业具有明确的发展规划，健全的劳动用工、财务管理等各项管理制度。

　　第十五条 入孵企业违反本办法第四条（五）项规定，未在市经济开发区内落户，入孵企业应当退回在入孵期间所享受的各项优惠政策所产生的经济利益，同时支付相应的违约金。

　　第十六条 本办法自颁发之日起施行。