武汉市物业管理条例
湖北省武汉市人大常委会
武汉市物业管理条例
（2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）
第一章 总 则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 附属设施设备的配置
第三节 前期物业管理
第四节 新建物业的交付使用
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业 主
第二节 业主大会筹备组
第三节 业主大会
第四节 业主委员会
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第二节 物业服务合同
第五章 物业的使用与维护
第一节 物业的使用
第二节 车位的使用管理
第三节 物业的维护
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。
第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。
街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第五条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：
（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；
（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；
（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。
第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。
开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。
第二节 附属设施设备的配置
第七条 新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。
物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。
开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。
物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。
第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。
第三节 前期物业管理
第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。
有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
（一）投标人少于三人；
（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。
第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第十二条 房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。
房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
第十三条 开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四节 新建物业的交付使用
第十四条 新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。
第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。
业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业 主
第十六条 本条例所称业主，是指物业的所有权人。
尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。
第十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二节 业主大会筹备组
第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：
（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；
（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。
业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算；
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照上述人数的统计总和计算。
业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。
开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。
第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：
（一）物业管理区域划分证明；
（二）业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）附属设施设备交付使用备案证明；
（五）绿化竣工总平面图；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）专项维修资金交存证明；
（八）成立业主大会必需的其他文件资料。
第二十三条 筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；
（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；
（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。
第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。
召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。
第三节 业主大会
第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。
第二十六条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）决定选聘、解聘物业服务企业;
（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；
（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；
（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；
（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。
除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。
第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第三十条 业主大会对业主投票权的计算，按照下列规定确定：
（一）按照业主人数计算的，一人计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；
（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。
第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。
第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定：
（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、使用方案；
（三）共有部分的经营与收益分配、使用；
（四）物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务；
（五）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。
第四节 业主委员会
第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。
第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及房屋主管部门的指导与监督，房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。
业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。
第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是该物业管理区域内的业主；
（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）以书面方式向业主大会提出辞职请求；
（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
（一）拒不履行委员职责；
（二）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；
（三）在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；
（四）因其他原因不适合继续担任委员的。
第三十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。
第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。
业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。
第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。
业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。
第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。
从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房屋主管部门备案。
第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。
物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。
第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：
（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；
（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；
（四）发生群体性事件；
（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；
（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。
第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。
第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋主管部门制定。
区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。
第二节 物业服务合同
第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
（一）物业服务事项；
（二）物业服务质量及服务费用；
（三）物业管理区域内安全保障事项；
（四）合同期限；
（五）违约责任。
第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：
（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域环境卫生的维护；
（四）公共区域的秩序维护和安全协防；
（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案的保管；
（八）其他物业公共服务事项。
第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。
实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房屋主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。
第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。
第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门备案。
第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第五十六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
（一）物业服务合同依法、依约解除；
（二）除第五十五条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；
（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；
（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规、规章规定的其他义务。
第五章 物业的使用与维护
第一节 物业的使用
第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方；
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青少年犯罪统计分析及预防对策
刘有道
近几年来，已满14周岁而不满25周岁的青少年犯罪呈逐年上升趋势，成为当前严峻的社会问题之一。笔者对我院
2005至2008年6月提起公诉的青少年犯罪案件进行了深入调查统计，分析其特点，提出预防对策，以期引起社会关注。
一、当前青少年犯罪的主要特点
一是犯罪比例居高不下。据统计，我院2005年提起公诉259件389人，其中青少年犯罪案件145件169人，占案件总数和人头总数55%、40.5%；2006年提起公诉254件378人，其中青少年犯罪案件168件199人，占案件总数45.7%、43%。2007年提起公诉397件757人，其中青少年犯罪案件189件223人，占案件总数的47%、43%。2008年元至6月，提起公诉案件169件265人，其中青少年犯罪38件84人，分别占案件总数人头总数的30%、41%。从以上数据可以看出，青少年犯罪比例呈逐年增加趋势，且长期维持在高位，成为犯罪人群结构中的主要组成部分。
二是犯罪年龄呈低龄化趋势。据统计，80年代，全国青少年初犯的平均年龄为16岁，到90年代，初犯的平均年龄已降低到14-15岁。2005年仙桃市14至18周岁未成年人犯罪占青少年犯罪（25周岁以下）人数的38%，2006年为41%，2007年增至46.3%，如2008年我院办理的程某、管某、杨某等涉嫌抢劫案件，七名犯罪嫌疑人均为14－15周岁的未成年人。
三是犯罪性质多为暴力犯罪。青少年犯罪类型主要集中在抢劫、故意伤害、寻衅滋事等使用暴力或带明显暴力倾向的案件。我市涉嫌暴力犯罪的青少年犯罪案件2005年有53起75人、2006年有59起80人，2007年有71件89人，2008年元月至5月提起公诉的38起案件中有30件76人为暴力犯罪案件，其中抢劫16件，故意伤害8件，寻衅滋事6件。他们犯罪时不计后果，动辄暴力伤人，如2007年7月，犯罪嫌疑人肖某、陈某为抢劫钱物，手持匕首、砖头在学生下晚自习必经之路实施抢劫，致多名学生受伤。
四是犯罪方式呈团伙化趋势。青少年犯罪时为了给自己壮胆，或提高犯罪的成功率，常常纠集同学、朋友等一起共同作案。2005年至2007年，我市青少年犯罪案件中，团伙犯罪案件占60%以上，人数少则二、三人，多则七、八人。特别是涉嫌抢劫罪名的案件，95%以上为团伙作案，单独作案为特例，如我院2008年提起公诉的16件抢劫案件中有15件为团伙作案，单独作案仅有一起。
五是在校学生犯罪案件增加。近年来，由于受到“读书无用论”及不良影视剧等的影响，一些学校，特别是一些“差生”相对集中的学校，在校学生犯罪时有发生，并呈上升趋势。据统计，我市提起公诉的在校学生犯罪案件2005年在3件，2006年5件，2007年8件，2008年1－6月提起公诉的38起案件中就有8起为在校学生所为或有在校学生参与。
二、当前青少年犯罪主要原因
我们通过统计分析，发现当前引发青少年犯罪的因素非常复杂，从内因来说，青少年（特别是未成年人）正处于青春发育期，辨别是非能力差，抵抗不良影响的免疫力弱，个性压抑、逆反心理、闭锁心理和群体心理等个体心理因素中的不良成分，是导致青少年走上犯罪道路的内因。从外因来说，家庭、学校、社会的不良影响不容忽视，青少年在受到外部不良刺激时，感情容易冲动，极易走上犯罪道路。我们认为青少年犯罪往往是外部不良因素的影响与青少年脆弱的内因结合的产物，外部因素的影响在青少年犯罪原因中往往占据主导地位。我们通过对统计数据进行分析归纳，青少年犯罪可以由以下原因产生。
一是网瘾型。因特网的出现改变了世界，同时在某种程度上改变了一些青少年。网络的丰富信息、千奇百怪的言论、观点往往使青少年的人生观、价值观产生倾斜、扭曲。网络上的感官刺激、暴力容易使青少年形成网瘾，一旦陷入其中，往往不能自拔，形成不健康的人格或反社会人格，进而引起他们违法犯罪行为。据统计，近几年我院提起公诉的青少年犯罪案件50%以上与网瘾有关。有的为了筹钱上网而抢劫、偷窃；有的在网吧打架斗殴、寻衅滋事；有的利用网络呼朋引伴，策划犯罪等等不一而足。
二是义气型。“义气”本来是中国传统的价值观念，但是由于青少年缺乏判别能力，加之一些格调不高的武侠小说、影视作品的不当渲染，使他们对“义气”的认识出现偏差，一些的青少年成为讲“义气”的牺牲品。如我院2007年办理的李某、杨某盗窃案，李、杨二人同为在校学生，李某欲盗窃商店财物用于上网玩游戏，邀杨某同往，杨某害怕不想去，又怕李某怪他不讲义气，只得答应帮忙望风，结果被抓获。
三是模仿型。青少年正处于生长发育和世界观、人生观形成阶段，思想认识上渐趋成熟但缺乏理智，自我约束能力不强且敏感好奇，喜欢模仿，一旦受到来自外界不良思想和社会丑恶现象的影响，容易因模仿走上犯罪道路。如青少年之中频发的“擂肥”抢劫案件就是模仿影视剧中的犯罪分子的行为，而且往往出现“你抢我，我抢别人”的示范效应。还有的青少年看到社会上黑恶势力分子“有地位、很威风”，因而心生羡慕而模仿产生犯罪。如我们2008年办理的朱某等8人寻衅滋事、故意伤害一案，年仅19周岁的主犯朱某称其犯罪动机就是为了成为使人敬畏的“老大”。
四是冲动型。对于有些青少年初犯、偶犯来说，他们的犯罪完全是一时冲动引发的。如犯罪嫌疑人周某，系我市高中在校学生，2007年8月4日下午，周某某在座位上学习时，同桌王某用右手将周某拍了两下，周即用左拳将王某的右肩打了两拳，王某又朝周的胸部拍了两下，周某用左拳朝王的右腹部击了两拳。法医鉴定王某被击伤腹部，致脾破裂，损伤程度为重伤。案发后，我院考虑到周某系冲动犯罪，且其家属积极赔偿王某医药费、营养费等各项费用共计人民币4万元，决定对周某不起诉。
五是“孤儿型”。通过我们统计分析，大部分青少年犯罪与家庭教育缺失、关爱缺失有关。在父母离异或家庭失和的家庭中成长的孩子，往往会因心灵上的创伤，或精神、物质方面得不到满足，出现孤僻、多疑等病态心理，导致形成攻击性、冷酷、粗暴、过分敏感和极端自私的性格，容易产生违法犯罪。如我院办理的李某抢劫一案，被告人李某父母离异，自己随父亲生活，父亲因重新组合家庭而将其拒之门外，只好自己一个人租住在外生活，孤独无助的被告人因缺少家庭温暖而和社会不良青年交往在一起,因伙同他人在学校附近实施抢劫而被判处有期徒刑三年。
三、预防青少年犯罪的对策
预防青少年犯罪是一项系统工程，必须将家庭教育、学校教育、社会教育、打击惩罚作为预防青少年犯罪的重点防线。
（一）构筑家庭教育防线
家庭是社会的细胞，人生的第一课堂，因此必须充分发挥家庭教育的作用。一是要用科学、健康的教育方法教育青少年。家长要以身作则，言传身教，当好孩子的启蒙老师。二是强化父母责任感。预防青少年犯罪要从家庭开始，从父母做起，只有这样才能使青少年健康成长。
（二）构筑学校教育防线
学校是培养人才，教育青少年的重要地方，改进和加强学校教育工作，是预防青少年犯罪的重要举措。一是要对青少年进行法制教育，把法制教育课纳入教学课程，让青少年从小就接受法制观念的启蒙教育，懂得什么是合法的，什么是非法的，增强他们辨别是非和抵制错误思想侵蚀的能力，在学生时期养成遵纪守法的习惯，当他们走向社会以后，就能在家庭、集体、社会中正确地行使自己的权利，自觉履行自己的义务。二是要改进教育体制上的弊端，减少青少年犯罪的危险人群。应试教育模式使一些差生、落后生被“另眼相待”，甚至受到排斥、打击。他们的心灵受到创伤，时刻处于违法犯罪的十字路口，一旦有不良因素的影响，他们就会走向违法犯罪的道路。所以必须实现由原来纯粹的应试教育向综合的素质教育转变，使学校教育在预防青少年犯罪上起到应有的作用。
（三）构筑社会教育防线
负有社会教育责任的大众传播媒体要多作正面宣传和引导，教育青少年树立正确的人生观和世界观，堵塞各种污染青少年的渠道。当前在有些青少年中存在对社会现实的曲解，新的“读书无用论”有所抬头，如“读书苦，读书累，不如参加黑社会，有吃有喝有地位”等顺口溜成为某些青少年口头的“时尚”歌谣。这些不正常现象表明，少数青少年的人生观和社会价值观已发生扭曲，必须通过社会教育加以矫正，当务之急是要加强对电影、电视、文学书籍和网络等文化传媒进行“过滤”工作，防止暴力、色情等影响一些意志薄弱、缺乏辨别力的青少年，消除引诱青少年犯罪的不良因素。
（四）构筑司法预防防线
司法机关应当结合司法实践，定期总结分析一个时间段青少年犯罪的特点和成因，对倾向性的犯罪方式、手段以及犯罪种类向学校、家庭、社区等作出预警，延伸司法预警的职能作用，以便于相关职能机构采取有针对性的预防措施，提高预防未成年人犯罪的总体效率和效果。检察机关应当对法定管理职能的相关部门发出检察建议，以引起重视，切实履行预防、教育青少年的职能，使预防青少年犯罪的相关工作由“软任务”真正变成“硬指标”，实现众人“重视”向众人“落实”转变，将预防青少年犯罪提升到一个全新水平。
（五）构筑司法惩罚防线
司法惩罚是青少年犯罪预防的最后一道防线，体现了特殊预防与一般预防的有机统一。近些年来，由于宽严相济刑事司法政策的实施，在具体操作过程中出现过分强调保护未成年犯罪嫌疑人权益的偏向，青少年犯罪嫌疑人的不捕、不诉比例呈上升趋势，一些青少年犯罪没有得到应有的惩罚，刑罚的惩罚教育作用没有得到有效发挥。它一方面带来了再犯罪增加等不良后果，另一方面容易在青少年中形成“青少年犯罪可以不受惩罚”传导效应，不仅损害了刑法的权威，而且可能让青少 年产生误导。因此，对青少年犯罪要慎重处理，摒弃凡涉及青少年犯罪、未成年人犯罪一律从轻的片面观点，树立“刑罚的威严不在于其严厉,而在于其不可避免”刑罚理念，通过刑罚惩罚这种特殊预防达到一般预防所不能达到的目的。（仙桃市人民检察院）