广东省广州市政府


广州市房地产抵押管理办法
广州市政府


（一九九○年六月六日广州市人民政府颁发）

第一章 总 则
第一条 为加强广州市房地产抵押管理，保障抵押当事人的合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，结合广州市的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法下列用语的含义是：
房地产 指依法取得所有权的房屋和依法有偿取得的城镇国有土地使用权。
土地使用权 指依法定程序，经有偿出让、转让取得的城镇国有土地的使用权利。
抵押人 指以其房地产作为本人或第三人履行债务的担保的企业法人、个人和其他经济组织。
抵押权人 指接受房地产抵押作为履行债务的担保的法人、个人和其他经济组织。
抵押物 指经抵押人和抵押权人约定作为履行债务担保的、用于抵押的房地产。
抵押 指抵押人以其房地产担保履行债务的法律行为。
债务人 指抵押关系中负有偿还债务义务的企业法人、个人和其他经济组织。债务人可以是抵押人，亦可以是第三人。
第三条 凡以在广州市市区范围内的房地产进行抵押活动的，适用本办法。
以房地产抵押贷款的，境内贷款方应为经中国人民银行批准经营贷款业务的金融机构。
第四条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受法律保护。
第五条 广州市房地产抵押登记、权证核发、核销、查询等行政管理工作，由广州市房地产管理局（下称“市房地局”）负责。

第二章 抵押的设定
第六条 下列实物或权益可以设定抵押：
（一）城镇国有土地使用权；
（二）依法取得所有权的房屋及其座落地的土地使用权；
（三）依法生效的预售（购）房屋合同。
第七条 下列实物或权益不得设定抵押：
（一）所有权有争议的房屋或有争议的土地使用权；
（二）用于教育、医疗等公共福利性质的房地产；
（三）被依法查封、扣押等施以司法保全措施的房地产；
（四）抵押人已书面承诺不作抵押或其他依法不得抵押的房地产。
第八条 以土地使用权设定抵押的：
（一）不得违背有关土地使用权有偿出让、转让的规定及该土地使用权原出让、转让合同的规定；
（二）应连同地上房屋及其他附着物同时抵押；
（三）若地上尚未建有房屋或其他附着物，抵押合同签订后，地上新增的房屋或其他附着物，均为抵押物的一部分。
第九条 以土地使用权连同为实现该土地的使用功能而签订的合同的权益设定抵押的，须凭土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和上述所签订的合同协商抵押。
第十条 以房屋设定抵押的，应连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。
以同一房屋的部分设定抵押的，应将其相应所占的土地使用权同时抵押。
第十一条 以预售（购）房屋合同设定抵押的，必须符合本市预售（购）房屋的有关规定。
第十二条 以按份共有的房地产设定抵押的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先取得其他共有人书面同意。
第十三条 外商投资企业和内联企业以其房地产设定抵押时，须经企业董事会或联合管理机构书面批准，所设定的抵押期不应超过企业的营业期限。
第十四条 以国有的房地产设定抵押的，须经国有资产管理部门批准和对拟抵押房地产估价结果的书面确认。
第十五条 全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业或个人以其房地产向港澳台地区或境外进行抵押贷款的，根据第十三条或第十四条规定办理有关批准手续后，还须向国家外汇管理局广州分局申请办理有关手续。
外商投资企业以其房地产向港澳台地区或境外进行抵押贷款的，根据第十三条规定办理批准手续后，还须报国家外汇管理局广州分局备案。
第十六条 抵押人以其已出租的房地产设定抵押时，应将租赁情况如实告知接受抵押的当事人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第十七条 以房地产价值中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接受抵押的当事人。以房地产价值中已设置抵押的部分再作抵押的，须事先征得原抵押权人书面同意。

第三章 抵押合同的订立和登记
第十八条 抵押必须订立书面合同。抵押合同不得在没有与我国建立外交关系或没有在我国设立商务代表机构的国家或地区订立。
第十九条 抵押房地产的估价，可由抵押当事人协商确定，亦可委托市房地局认可的估价机构评估。
第二十条 抵押物需进行保险的，应将抵押权人列为抵押物保险的第一受益人。保险应由抵押人向在广州市的中国人民保险公司投保，投保的险别、范围及金额，按有关规定办理。
第二十一条 抵押合同须载明以下主要事项：
（一）抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或营业所在地；
（二）抵押贷款或债务的价款、币别、用途、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方法；
（三）抵押物的名称、数量、面积、估价、处所、产权归属和使用期限。如有特别编号、标记或说明、图纸的，应分别予以记载；
（四）抵押物的权证保管；
（五）抵押物的占管人、占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（六）抵押物保险的受益人；
（七）抵押物被处分时受偿人的顺序；
（八）违约责任及补救措施；
（九）争议的解决方式；
（十）其他事项；
（十一）合同订立的时间与地点。
第二十二条 抵押合同以中文书写。抵押合同必须以其他国家或地区文字书写的，应附有中文本。以两种以上文字书写的抵押合同发生歧义的，应以中文本为准。
第二十三条 抵押合同在我国境内订立的，当事人应当将抵押合同送抵押物所在地的公证机关进行公证；抵押合同在港澳台地区订立的，可由我国认可的港澳台地区的律师或团体见证；抵押合同在我国境外订立的，由订立地所在国或地区公证机关证明并经我国驻该国或地区使（领）馆
或商务代表机构认证。
第二十四条 人民法院主持调解纠纷而达成的抵押合同，或已与我国订有司法协助协定的国家的法院主持下达成的抵押合同，免予公证。
第二十五条 抵押当事人必须于抵押合同公证之日起三十天（港澳台地区或境外订立的抵押合同则在见证或认证之日起六十天）内，持抵押合同、有关批准文件及以下文件向市房地局办理抵押登记：
（一）以土地使用权作抵押的，持建设用地规划许可证和土地使用证；
（二）以房屋作抵押的，持房屋所有权证（或房屋共有权保持证）和土地使用证；
（三）以预售（购）房屋合同作抵押的，持生效的预售（购）房屋合同申报备案，房屋竣工后，在领取房屋所有权证之日起三十天内，持房屋所有权证和土地使用证，补办登记。对证件、手续齐备的，市房地局应在受理之日起十五天内予以登记，并将他项权利证件发给抵押权人。
第二十六条 当事人可委托代理人代办公证、见证或认证及抵押登记手续。
第二十七条 抵押合同自抵押登记之日起生效，但抵押合同另有约定者从其约定。未经抵押登记，抵押行为无效。

第四章 抵押合同的变更和解除
第二十八条 抵押合同的变更或解除，须经双方当事人达成书面协议，经有关上级批准的抵押，还须征得原批准上级的书面同意。
第二十九条 若抵押人或抵押权人发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应及时通知对方当事人。变更后的当事人应享有和承受相应的权利和义务。
抵押人或抵押权人死亡或被宣告死亡或被宣告失踪时，其财产合法继承人或代管人继续履行抵押人或抵押权人签订的抵押合同。合法继承人应承担的义务以其因继承而获得的实际价值为限，代管人依国家的有关规定享有权利和承受义务。
第三十条 抵押合同发生变更，当事人应在变更之日起三十天内向市房地局办理变更登记。
第三十一条 抵押关系终止，当事人应在终止之日起三十天（港澳台地区或境外当事人在三个月）内向市房地局办理抵押登记注销手续。

第五章 抵押物的占管
第三十二条 抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期间应维护抵押物的安全、完好，不得改变其使用性质、不得拆建。抵押权人有权按抵押合同的约定检查由抵押人占管的抵押物。
第三十三条 抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、赠与。抵押物发生遗赠的，受遗赠人应及时书面通知抵押权人。
第三十四条 抵押物发生损毁（自然耗损除外），抵押人应迅速将情况通知抵押权人，并应尽其最大努力防止损失的扩大。
抵押物因抵押人过失而贬值以致明显地不能或不足以作为其履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。

第六章 抵押物的处分
第三十五条 有下列情况之一的，抵押权人有权向市房地局申请处分抵押物：
（一）债务人未依约履行债务的；
（二）债务人死亡或被宣告死亡或被宣告失踪而又无人代其履行债务的；
（三）债务人的继承人或受遗赠人或代管人拒不履行债务的；
（四）债务人被宣告解散或破产的。
第三十六条 市房地局应在接到处分抵押物的申请后三十天内做出准予处分或不准予处分的决定。当事人不服市房地局的决定，可向广州市城乡建设委员会申请复议，也可依法向人民法院起诉；当事人申请复议的，在接到复议决定后仍然不服的，可依法向人民法院起诉。
第三十七条 抵押权人可申请下列方式之一处分抵押物：
（一）拍卖；
（二）转让；
（三）经市房地局同意的其他方式。
第三十八条 抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人或继承人、受遗赠人、代管人，抵押物为共有或出租的，还应同时通知共有人和承租人。
抵押人或继承人、受遗赠人、代管人，应在接到市房地局或人民法院批准处分的书面通知之日起三十天内将抵押物交给抵押权人占管。逾期不交的，抵押权人可依法向抵押物所在地的人民法院起诉。但抵押权人应维护抵押物的安全、完好，并应赔偿抵押物在其占管期间因其过错而遭受
的直接经济损失。
第三十九条 经市房地局审查准予处分的，发给批准文件，由广州市房屋交易所主持拍卖或转让。
第四十条 抵押物应从准予处分之日起六个月内处分完毕。如未能如期处分的，抵押权人可在处分期限届满前十五天申请延期三个月，市房地局应在接到申请的十五天内做出准予延长及延长期限或不准延长的决定。
第四十一条 抵押物拍卖程序按《广州市拍卖市场交易管理暂行规定》办理。拍卖成交后，拍受人应从成交之日起三十天内办理抵押物过户登记手续。
第四十二条 拍卖成交前遇有下列情形之一的，可中止拍卖：
（一）因被拍卖的抵押物权属（房屋所有权或土地使用权）争议而引起诉讼的；
（二）抵押权人请求中止拍卖的；
（三）抵押人申请中止拍卖，愿意即时履行债务，并向抵押权人提供证明其有能力履行债务的证明的；
（四）其他应中止拍卖的情况出现的。
第四十三条 抵押物的转让按广州市有关房地产转让规定办理，但转让价不得低于广州市房屋交易所对抵押物的估价。
第四十四条 按本办法将已出租的抵押物处分时，承租人在同等条件下享有优先购买权。
尚在租赁期内的民用住宅，处分后原租赁合同对原承租人和承受人继续有效，但该租赁期满，承受人有权不续约。如承受人于租赁期满将抵押物继续出租，原承租人在同等条件下享有优先承租权。
已出租但未定租期的抵押物处分后，原租赁关系终止，但民用住宅租赁期可延续六个月。因原租赁关系终止使承租人受到经济损失的，抵押人应给予补偿。
第四十五条 抵押物处分所得款项，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴抵押物应缴税费；
（三）偿还债务人所欠抵押权人的债务的本息及违约金；
（四）剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿。款项不足偿还所欠债务的本息及违约金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。
第四十六条 港澳台地区或境外抵押权人处分抵押物时，涉及外币计价结算和受偿款项汇往港澳台地区或境外等事项，按国家外汇管理有关规定办理。
第四十七条 抵押物依法处分后，抵押人应承担有关人员的安置责任，但抵押合同另有约定的，从其约定。

第七章 法律责任
第四十八条 抵押合同一经订立，当事人应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同的，应当赔偿另一方因此遭受的直接经济损失。
第四十九条 当事人因其过错致使抵押合同条款不能执行，过错一方应赔偿他方当事人遭受的直接经济损失。
第五十条 抵押人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已抵押等情况的，抵押人应承担由此产生的法律责任。
第五十一条 抵押人擅自将抵押物出租、出售、赠与或以其他方式处分的，其行为无效。
第五十二条 由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、价值毁损，占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除抵押人向抵押权人重新提供或增加担保的责任，但不能免除债务人履行债务的责任。
第五十三条 当事人不按本办法第二十五、三十、三十一、四十一条规定期限办理登记手续，由市房地局按广州市城镇房屋和用地登记办法处理。

第八章 附 则
第五十四条 当事人在履行合同中发生争议时，应协商解决。协商不能解决的，任何一方可依法向仲裁机构申请仲裁或向抵押物所在地有管辖权的人民法院起诉。
争议的一方或双方是港澳台地区或境外法人、个人或其他经济组织的，当事人不愿协商调解或协商调解不成的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或其他仲裁机构仲裁。抵押合同中未订立仲裁条款、事后又没有达成书面仲裁协议的，可
以向抵押物所在地有管辖权的人民法院起诉。
第五十五条 本办法由广州市城乡建设委员会负责解释。
第五十六条 本办法自一九九○年七月一日起施行。施行前已签订尚在履行的抵押合同，当事人应在施行之日起六十天内补办抵押登记手续。
第五十七条 广州经济技术开发区内的房地产抵押活动，依照《广州经济技术开发区房产和土地使用权抵押管理规定》办理。
广州市所属各县参照本办法执行。



1990年6月6日
国务院国有资产监督管理委员会


国务院国有资产监督管理委员会文件

国资发评价[2005]304号


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关于加强中央企业内部审计工作的通知

各中央企业：

　　为进一步做好中央企业内部审计工作，强化企业内部监督与风险控制，提高经营管理水平，保障国有资本保值增值和企业可持续发展，根据《中央企业内部审计管理暂行办法》（国资委令第8号）等有关规定，现将有关事项通知如下：

　　一、进一步提高对内部审计工作重要性的认识

　　内部审计是审计监督的重要组成部分，加强企业内部审计，是建立健全现代企业制度不可或缺的重要环节，是推动企业转变经营机制、依法经营、规范管理、增强市场竞争力、实现健康快速发展的重要手段。各中央企业要充分认识内部审计工作的重要性，高度重视内部审计工作，切实加强领导。企业主要负责人要将内部审计工作纳入企业重要议程，保障内部审计工作有效开展，在企业营造“尊重审计、支持审计、自觉接受审计”的工作环境，充分发挥内部审计工作在完善企业内部控制、防范经营风险、提高经营管理水平方面的作用。

　　二、加强内部审计机构与审计队伍建设

　　各中央企业应按照内部审计工作的有关规定，积极做好内部审计机构和审计队伍建设工作。一要按照现代企业制度要求建立完善的内部审计机构及监督体系。大型企业集团应当按照现代企业治理结构要求建立独立的内部审计机构，以保障内部审计工作的有效开展。二要加强对内部审计工作的领导。设立董事会的企业，董事会应下设审计委员会，以加强对内部审计工作的指导和监督；尚未设立董事会的企业，审计机构应对企业主要负责人负责，确保内审工作的独立性和权威性。三要加强内部审计队伍建设。要按照建立现代企业制度要求配备既懂财务又懂经营管理的高素质人才，充实审计力量，加强人员业务培训，保障审计工作的有效开展。

　　三、建立健全企业内部审计制度体系

　　各中央企业应按照内部审计工作有关要求，结合自身实际情况，建立健全企业内部审计工作制度，推动内部审计工作制度化、程序化和规范化。一要明确内部审计机构工作职责，明确内部审计机构与各职能机构分工，保证内部审计工作规范开展。二要建立健全内部审计工作制度和工作标准，明确审计内容和工作流程，规范操作程序，提高审计工作效率。三要严格审计工作要求，建立审计工作问责制度，坚持依法审计，对企业重要事项做好定期审计，坚持有错必究、过错必追，以促进提高审计工作质量。

　　四、进一步完善企业内部控制机制

　　为实现经营管理目标，确保财务信息真实可靠、资产安全完整，提高资产运营效率与效益，各中央企业应按照国家有关规定，建立完善的企业内部控制机制。一要建立和完善内部控制体系，科学设置组织结构，健全内部控制制度。二要加强经营风险评估，增强企业适应环境和防范风险的能力。三要加强对内部控制执行的监督和检查，内部审计部门应当组织开展内部控制有效性的评价工作，充分发挥内部审计在内部控制中的监督作用。四要按照现代企业制度要求，探索与完善企业内部控制有效性审计和评价工作方法，不断完善企业内部控制体系，促进提高企业管理水平。

　　五、加强对重要子企业的审计监督

　　中央企业内部审计机构要在立足全面监督的基础上，突出重点，加强对重要子企业的审计监督，揭露存在隐患，堵塞管理漏洞，促进提高企业管理水平。一要认真做好重要子企业的定期财务审计工作，保障企业持续健康发展。二要积极做好对重要子企业内部审计工作的监督和指导，推进重要子企业内部审计工作有序开展。三要加强对重要子企业内控评测和高风险业务等的监控，增强重要子企业的风险防范和可持续发展能力。

　　六、加强对高风险投资业务的审计监督

　　要进一步完善高风险投资业务的内部控制体系，规范中央企业高风险投资业务管理，健全风险防范机制。要加大对高风险投资业务审计力度，规范高风险业务会计核算，对从事高风险投资业务的子企业或业务部门，每年必须安排审计，尤其是对重大高风险投资业务，应当强化内部监管工作。要认真做好对高风险投资业务损失的审计调查，要认真查明事实，分析原因，分清责任，做好责任追究工作。

　　七、认真探索开展境外投资审计

　　要建立境外企业定期审计制度，充分发挥内部审计监督作用。要加大对境外企业审计力度，认真查找问题，堵塞管理漏洞，防范经营风险，促进提高管理水平。要积极探索境外企业审计的有效方法，认真研究境内外会计制度、税收政策及外汇管理等方面的差异，提高审计效率和质量。

　　八、全面开展经济责任审计工作

　　为客观评判中央企业负责人的经营业绩和经济责任，企业要按照《中央企业经济责任审计管理暂行办法》（国资委令第7号）等有关规定，认真组织开展经济责任审计工作。一要认真做好各级子企业和重要业务部门负责人任期或离任经济责任审计工作，做到未经审计，不得解除经济责任。二要通过经济责任审计，明确经营管理人员的经济责任，做到审计不合格，不得兑现效益年薪。三要积极探索经济责任审计工作方法，做到财务审计、绩效评价和责任评估相结合，科学评判企业经营者经营业绩和经济责任。

　　九、认真做好企业财务决算审计工作

　　中央企业内部审计机构应当充分发挥审计监督作用，按照财务决算审计工作相关要求，根据企业内部分工做好本企业财务决算审计工作。一要认真组织或参与承担财务决算审计社会中介机构的选聘工作。二要做好对企业财务决算审计质量评估，加强对中介机构审计程序的监督和检查，保障审计质量。三要加强与中介机构审计工作的衔接和沟通，充分利用外部审计工作成果，督促企业对外部审计发现的问题进行整改。四要企业所属涉及国家安全或难以实施外部审计的特殊子企业，要按照独立审计要求认真做好财务决算内部审计工作，严格按照规定的格式和内容出具内部审计报告，并承担相应的审计责任。

　　十、积极探索内部审计的新领域和新方法

　　各中央企业内部审计机构应当加强审计理论和审计方法研究与创新，推进内部审计职能从单纯财务收支审计逐步向监督与服务并重转变，审计方式从事后审计逐步向全过程审计转变，审计目标从查错纠弊逐步向内控评价和风险评估转变。一要结合企业经营发展目标，在强化财务收支审计、经济责任审计和基建工程审计的同时，积极拓展审计领域，推动管理审计工作开展，积极开展采购审计、招标审计、改制审计、预算审计等工作。二要定位于监督与服务相结合，积极探索企业绩效审计、风险导向审计，提高审计业务增值能力。三要积极探索创新审计方法和审计手段，探索运用先进的审计理念、方法和技术，推进内控测评和风险评估，提高审计工作的质量和效率。

　　十一、充分发挥内部审计结果的作用

　　审计结果的落实程度直接关系到审计工作的效果，各企业要发挥审计结果的效力，做到审必严，责必究，使审计工作真正落到实处。一要及时对审计中发现的问题进行研究处理，总结经验，完善制度，改善管理，提升企业管理水平。二要完善审计整改落实制度，积极开展后续审计工作，对审计意见的落实情况进行跟踪，督促有关业务部门或所属子企业认真整改；对未按规定限期整改的，应当追究相关人员责任。三要研究建立企业资产损失责任追究制度，落实经营管理责任，对企业经营管理人员违法违规、以及未履行或未正确履行职责而造成资产损失的，应追究相关人员的责任。四要对审计中发现的涉嫌违法违纪问题，在事实清楚、证据确凿的基础上，要及时移交有关部门进行处理。五要推进建立审计公告制度，提高审计的透明度和影响力。要加强经济责任审计结果的利用，任期审计结果应当作为企业负责人任期考核、干部任免等事项的重要依据。

　　十二、切实履行内部审计工作责任

　　为推进内部审计持续有效发展，建立内部审计质量控制体系，加强审计管理，提高审计工作质量，中央企业各级负责人和内部审计人员要认真履行工作职责。一要建立审计责任追究制度，对于审计人员玩忽职守，出现重大审计事项错漏、重大线索遗失和对重大违纪、违法事项不披露的或者未按规定履行审计工作职责的，要追究审计人员责任；对于审计制度不健全，未按要求开展审计业务的，应追究企业负责人和审计部门负责人的责任。二要建立内部审计质量考评体系，公正评价审计人员工作业绩，切实保护审计人员的合法权益，提高审计人员工作积极性。十三、建立内部审计工作报告制度各中央企业应根据有关要求定期向国资委报告内部审计工作情况。一要建立定期报告制度。中央企业应于每年3月31日前，向国资委报送本年度内部审计工作计划和上年度内部审计工作总结。二要建立重大审计事项报告制度。内部审计中发现的重大违法违纪问题、重大资产损失情况、重大经济案件及重大经营风险等，应当及时向国资委报告。三是对提拔到企业总部领导岗位上的子企业或重要业务部门负责人的经济责任审计工作结果，应当向国资委报告。四是审计部门负责人变更，应当向国资委备案。加强对中央企业内部审计工作的指导和监督是出资人履行职责的重要手段。各企业要高度重视内部审计在现代企业制度建设中的重要作用，切实采取有效措施，加强内部审计工作，确保内部审计工作有效开展，逐步形成“事前参与、事中监控、事后评价”的内部审计工作格局，推动企业的可持续健康发展。国资委将根据有关规定对企业内部审计工作改进和完善情况组织进行检查和评估。

国务院国有资产监督管理委员会

二○○五年十二月十一日